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송인호 KDI 경제정보센터 소장

"아파트 청약 광풍의 배경에는 부동산 투자 기회를 놓칠까 봐 두려워하는 청년들의 불안이 깔려 있습니다. 이 불안을 해소하려면 주택 청약에 주식 IPO(기업공개) 방식을 도입해 청년들이 분양 아파트에 조각투자를 할 수 있는 길을 열어줘야 합니다."

송인호 KDI(한국개발연구원) 경제정보센터 소장은 지난 2일 인터뷰에서 "전국적으로 주택 가격이 안정적인데도 서울 일부 지역을 중심으로 주택 가격이 급등한 요인 중에는 청년들의 불안 심리가 큰 비중을 차지하고 있다"며 이같이 말했다. 송 소장은 2008년 글로벌 금융 위기의 원인이 된 주택금융시장을 주제로 미국에서 경제학 박사 학위를 받았으며, 2011년 이후에는 KDI에서 부동산 부문을 맡아 연구하고 있다.

―올해 부동산 시장을 어떻게 보나?

"지역별 양극화가 점점 확대되고 있다. 수도권과 비수도권, 서울과 비서울, 서울 내에서는 강남 3구(강남구·서초구·송파구)와 다른 지역의 주택 가격 차이가 점점 커지고 있다. 강남 3구와 마용성(마포구·용산구·성동구)의 아파트 가격이 연초 대비 5~6% 정도 올랐다. 특정 지역은 연초 대비 20%나 오른 곳도 있다. 하지만 우리나라 전체 주택 수가 1500만호 정도인데, 최근 주택 가격이 급등한 이들 지역의 주택 수는 30만호 정도밖에 안 된다."

―전국의 주택 가격 동향은?

"전국 주택 가격 상승률을 보면 연초 대비 거의 0% 수준이다. 올해 경제성장률 전망치가 2.4~2.5%, 물가상승률 전망치가 2.4%이니 주택 가격의 적정한 상승률은 2.4% 정도라고 본다."

―주택 가격은 앞으로 어떻게 될까?

"미국이 9월부터 금리를 내리기 시작하면 한국은행도 금리를 소폭 인하할 것으로 예상된다. 그러면 서울의 주택 가격이 상승 압력을 받게 된다. 이어 비수도권도 상승 흐름을 탈 것이다.

전국적으로는 올해 1~2% 상승률을 기록할 것으로 본다. 하지만 서울의 경우에는 올해 5% 오르고, 내년에도 올해와 비슷한 정도의 상승률을 기록할 것 같다. 그렇게 되면 주택 가격 양극화가 심해지면서 무주택자 특히 젊은이들의 불안감이 점점 커질 것이다. 이러한 불안감을 해소할 대책, 특히 서울 특정 지역에서 나타나는 투기 수요를 막는 조치가 필요하다."

―어떻게 해야 하나?

"주택 공급이나 금융, 세제 차원의 대책은 현재 방식대로 진행하면 된다고 본다. 다만 청년층의 불안감을 해소하기 위해서는 아파트 청약 제도를 획기적으로 개편할 필요가 있다. 지금 특정 지역 아파트 청약 경쟁률이 수백 대 1, 수천 대 1까지 올라가는 것은 정상이 아니다. 청약에 참가하는 사람들은 당첨만 되면 큰돈을 벌 수 있다고 생각한다. 그러니 예컨대 청년층 대상 분양 아파트에는 주식 IPO 방식을 도입하는 것이 좋다고 본다. 청약하는 모든 사람들에게 지분을 나눠주고 운용 수익도 나눠 갖도록 하는 방식이다."

―어떤 방식인가?

"예를 들어 생애 최초 주택 구입자에게 공급하는 특별공급 아파트를 시공사가 공기업에 넘긴다. 그리고 공기업이 생애 최초 주택 구입자를 대상으로 분양 신청과 임차 신청을 동시에 받는다. 분양 신청한 사람 모두에게는 기본 지분을 나눠주고 그 위에 신청금액 등에 비례한 지분을 추가로 지급한다. 신청한 사람이 모두 지분을 공유하면서 임대수익과 양도차익 등 수익을 공유하는 조각투자 방식이다. 그 아파트에 거주할 임차인 선정은 임차 신청을 한 사람 가운데 추첨이나 입찰 등을 통해 정하면 된다. 그가 낸 임대료를 공동 소유자가 된 사람들이 나눠 갖게 된다. 최초의 지분 배분과 임대가 이뤄지면 그 이후 손바뀜은 자격 제한이 없고 누구나 참여할 수 있다. 이를 위해서는 아파트 지분을 유가증권처럼 자유롭게 거래할 수 있는 주택거래소를 특별법 제정을 통해 만들어야 한다."

―지분 소유자도 결국은 주택 전체를 갖고 싶어 하지 않을까?

"주택 전체를 원하는 사람은 지금처럼 일반 분양을 받으면 된다. 청년들이 아파트 IPO 방식으로 이익을 공유할 수 있다면 지역별 주택 가격 격차에 불안해 '영끌'(영혼까지 담보로 잡히고 무리해 대출) 해가며 갭투자(전세를 낀 아파트 매입)에 나서는 투기 현상도 완화될 수 있다고 본다. 비이성적인 청약 광풍을 잠재우려면 이런 전례 없는 대책이 필요하다."

[그래픽] 서울 아파트 매매가격 지수 / 주요 기관의 올해 한국 성장률 전망 기고자 : 김기훈 경제전문기자
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