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이달부터 '스트레스 DSR 2단계'

1일부터 대출 한도를 더 조이는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제가 시작됐다. 그런데 규제 강화를 앞두고 '막차 수요'가 몰리면서 지난달 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행의 주택담보대출 증가액이 7월에 이어 또다시 7조원을 넘어섰다. 7월 증가폭은 약 7조6000억원으로 월 기준 역대 최대 증가폭이었는데, 그에 근접한 것이다. 최근 주요 은행들이 스트레스 DSR 2단계 규제에 더해 자체적으로 대출 요건을 잇달아 강화하고 있는 것도 영향을 미친 것으로 보인다.

◇두 달 연속 주택담보대출 증가폭 7조원 넘어

1일 5대 은행에 따르면, 지난달 29일 기준 주택담보대출(전세자금대출 포함) 잔액은 567조735억원으로, 7월 말(559조7501억원)보다 7조3234억원 늘어났다. 이는 월간 기준 역대 최대 증가폭을 기록한 7월(7조5975억원)보다는 적지만 비슷한 수준이다. 또 8월 30일까지 늘어난 주택담보대출까지 감안하면 지난달 5대 은행의 월간 주택담보대출 증가폭이 8조원에 달할 가능성도 있다.

같은 기간 5대 은행의 가계대출 증가 폭은 8조3234억원으로, 2021년 4월(9조2266억원) 이후 3년 4개월 만의 최대치를 기록했다.

한 금융권 관계자는 "이달 1일 스트레스 DSR 2단계 규제 시행을 앞두고 조금이라도 더 많은 대출을 받으려는 대출자들의 수요가 몰린 영향"이라고 했다.

스트레스 DSR 2단계 규제란 대출 한도를 산정할 때 스트레스 금리를 더하는 것이다. 스트레스 금리는 대출자가 실제 부담하는 금리는 아니고, 대출 한도액을 결정할 때만 적용한다. 2단계 규제에서는 0.75%포인트를 더하는데, 특히 수도권에서 집을 담보로 대출받을 때는 1.2%포인트를 더하기로 했다. 금리가 높아지면 대출 한도는 줄어드는 효과가 있다.

◇우리, 1주택자 전세대출 중단

주요 은행들도 당국의 가계부채 관리 기조에 맞춰 가계대출 문턱을 잇따라 높이고 있다. 1일 우리은행은 "대출자가 주택을 한 채라도 보유한 경우 오는 9일부터 서울·인천·경기 등 수도권 주택에 대한 주택담보대출과 전세자금대출을 중단하기로 했다"고 밝혔다. 기존에 집이 있는 유주택자에 대한 전세대출을 중단한 것은 이번이 처음이다.

우리은행은 또 주택담보대출 최장 만기를 기존 40년에서 30년으로 축소한다. 앞서 KB국민은행, 신한은행도 주택담보대출 최장 만기를 기존 50년에서 30년으로 줄였다. KB국민은행은 유주택자에 대한 주택담보대출을 한시적으로 중단하고 거치기간도 없앴다.

은행권은 대출자의 DSR 40% 이내에서 대출을 내줄 수 있는데, 만기 기간을 축소하면 대출자의 DSR이 상승해서 대출 한도를 줄일 수 있다. DSR은 대출자가 1년에 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다.

◇'수도권·변동형' 대출 한도 대폭 축소

스트레스 DSR 2단계 규제 시행 등의 영향으로 주택담보대출을 원하는 대출자들의 대출 한도는 상당 폭 줄어들 것으로 보인다. 금융당국에 따르면 연 소득이 6000만원인 가구의 경우 수도권 주택담보대출 한도는 규제 시행 전에 비해 약 5500만원 축소된다. 최근 1년간 국내 1인 이상 가구의 연평균 소득은 6042만원이었다.

금융당국의 시뮬레이션 결과, 연 소득이 6000만원인 대출자는 은행권에서 30년 만기 변동금리(대출이자 연 4% 가정)로 수도권 주택담보대출을 받을 경우 대출 한도가 3억6400만원이다. 규제 시행 전(4억1900만원)보다 5500만원 가량 축소된 것이다. 또 1단계 규제 때(4억원)보다는 3600만원가량 줄어든 것이다.

같은 조건으로 비수도권 주택담보대출 한도를 살펴보면, 한도는 3억8300만원으로 규제 시행 전 보다 3600만원 줄어든다. 1단계 규제 때에 비해선 1700만원 줄어든다.

[그래픽] 2단계 스트레스 DSR 규제 적용 후 대출한도 변화 / 5대 은행 월별 주택담보대출 증가폭 기고자 : 김희래 기자
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