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김열매 코람코운용 R&S 실장

"국내 주택 시장에는 아직 온기가 약하지만 핵심 상업지역의 사무실·상가는 공실률이 낮습니다. 부동산에 관심이 많은 투자자라면 주식처럼 상장된 리츠(REITs·부동산투자회사)를 활용해 분할매수를 고려해볼 만한 국면이라고 생각합니다."

김열매 코람코자산운용 R&S(리서치·전략)실장은 지난 17일 인터뷰에서 "현재 부동산 시장의 흐름을 좌우하는 핵심 변수는 인플레이션(물가상승)과 고금리"라며 이같이 말했다. 코람코자산운용은 외환위기 직후인 2001년 10월에 국내에 첫 리츠를 만든 부동산 전문 회사 코람코자산신탁의 자회사이다. 김 실장은 고려대 건축공학과를 나와 삼성물산 엔지니어, 현대증권과 유진투자증권 애널리스트, NH투자증권의 연구위원과 자산관리 어드바이저를 지낸 부동산 전문가이다.

―현재 주택 경기 상황은?

"고금리 영향으로 금융비용 부담이, 인플레이션 영향으로 건설원가가 상승해 주택 공급이 원활하지 않고 주택과 건설 경기가 위축된 상황이다. 다행히 금리가 고점은 지났다는 인식에 시장이 안정되고 있지만 옥석가리기가 진행중이다."

―사무실 등 상업용 부동산 시장은?

"거래량은 예년보다 줄었다. 하지만 여의도·광화문·강남 등 핵심 상업지구의 프라임 오피스(최우량 사무실)들은 공실률이 역대 최저를 기록하고 있다. 임대료가 꾸준히 상승하고 있음에도 인기가 많다. 한국의 예외적인 상황에 해외 투자자들이 놀랄 정도이다. 코로나 사태 당시 유행한 재택근무가 미국과 유럽에는 아직 남아 있지만 한국은 거의 없어진 영향 때문으로 풀이된다."

―부동산 간접투자 방법은?

"은퇴 자금으로 수익형 부동산에 투자하는 사람들이 많은데, 월세를 받는 상가에 직접 투자하는 것뿐 아니라 배당이 나오는 리츠나 ETF(상장지수펀드)에 투자하는 것도 관심을 가져볼 만 하다. 특히 국내 상장 리츠나 ETF는 퇴직연금 계좌에서도 직접 매매가 가능하다. 일반 주식계좌와 달리 퇴직연금 계좌는 절세 효과 때문에 장기 운용하게 되는 경우가 많으므로 꾸준히 배당을 받을 수 있는 국내 상장 리츠에 장기투자하는 것이 좋다. 다만 리츠도 주식인 만큼 주가의 등락이 있기 때문에 한 번에 사기 보다는 분할매수하는 전략이 필요하다."

―해외 부동산은?

"경기가 좋은 미국과 일본의 부동산에 관심이 있다면, 해외 리츠에 투자해 포트폴리오를 다각화하는 전략도 좋다. 미국의 최대 상업용 부동산 ETF인 뱅가드 부동산 지수 ETF(VNQ)는 미국의 상업용 부동산에 분산투자해 꾸준히 배당을 준다. 추후 금리가 하락하는 국면에서 리츠의 주가도 회복될 가능성이 높다.

다만 미국 상업용 부동산 시장은 한국보다 좋지 않고 언제 좋아질지 알 수 없기 때문에 올해에는 관심을 갖고 조금씩 매수하다가 금리가 고점을 지났다는 인식이 확산되면 본격적으로 사는 전략이 안전하다. 상가나 주택과 달리, 리츠나 ETF는 적은 돈으로 분할매수하면서 투자위험을 줄일 수 있다는 장점을 최대한 활용하라."

―리츠 투자시 유의점은?

"지금은 부동산 시장이 크게 오르는 상황은 아니지만 우량 리츠는 실물 부동산보다 가격이 대체로 먼저 움직이기 때문에 관심을 가져볼 만한다. 다만 저금리 때 장기 대출 받았던 리츠는 자금의 만기가 돌아오면 고금리 대출로 바꿔야 한다. 그래서 수익이 감소하고 배당이 줄어든다. 개별 리츠들이 자금 조달을 어떻게 하고 있는지 금융감독원 전자공시에서 공시자료를 봐야 한다.

또 건물을 사든, 리츠를 통해 사든, 임차인을 잘 봐야 한다. 예컨대 상가를 사서 병원이 들어올 줄 알았는데 병원이 안 들어오면 수익률이 하락한다. 건전한 우량 기업이 장기 임차를 하고 있고, 물가상승률 이상으로 임대료를 올려 받을 수 있는 계약이 되어 있는지 공시자료에서 잘 살펴봐야 한다. 역세권 빌딩, 주유소·편의점·가전매장 등을 보유한 리츠라면 안정적인 수익을 낼 가능성이 높다."

[그래픽] 서울 광화문지역 오피스 공실률 추이 기고자 : 김기훈 경제전문기자
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