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재개발 배제해 민간기업 외면

문재인 정부의 부동산 분야 최대 역점 사업이었던 '도시 재생 뉴딜'이 13조원 가까운 사업비를 들이고도 별다른 성과 없이 흐지부지 마무리되고 있다. 문 전 대통령은 임기 5년간 전국 500곳의 노후 주거지에 50조원을 투입한다고 약속했지만, 세금만 9조원 넘게 쓰고서 민간 사업자들이 외면했기 때문이다.

4일 본지 취재에 따르면, 도시 재생 뉴딜을 본격적으로 시작한 2018년부터 2022년까지 5년 동안 투입된 사업비는 총 12조9000억원으로 확인됐다. 애초 목표했던 50조원의 25.8%만 집행된 것이다. 그나마 투입된 자금도 정부와 지자체 예산(9조1000억원)이 대부분이었다. 예산 지출은 목표(10조원)의 91%가 투입됐지만, 나머지 40조원은 처음 계획의 9.5%만 집행됐다. 기존 주거지를 전면 철거하는 재개발을 철저히 배제한 탓에 아파트 신축 같은 민간 수익 사업이 진행되지 않고, 화단 조성이나 벽화 그리기 등 전시 행정 같은 사업만 추진되면서 동력(動力)을 잃었다는 분석이 나온다.

◇세금만 낭비한 도시 재생 뉴딜

지난 정부는 도시 재생 뉴딜 정책을 추진하면서 2021년까지 전국적으로 후보지 총 488곳을 선정했다. 그러나 주민들이 원하는 노후 주택 개선이나 도로 확충 같은 사업은 진행되지 않고, 도시 재생 활동가를 위한 커뮤니티센터나 청년 창업 시설을 짓는 '마중물 사업'에 수억 원에서 수십억 원 이상의 공공 자금이 투입됐다. 주민들은 "좁은 골목 때문에 소방차도 못 들어온다"고 불만을 터뜨리는데, 아무도 찾지 않는 전시관을 만들거나 달동네 꼭대기에 최신식 놀이터를 설치하는 식이었다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "도시 재생에 쏟아부은 13조원을 신도시 조성이나 GTX(수도권 광역급행철도) 같은 교통망 개선에 투자했다면, 전 정부 때 심각했던 집값 폭등을 완화하고 서민 주거 안정에 훨씬 도움이 됐을 것"이라고 말했다.

문재인 정부는 재정이 이끌고 민간이 뒤따라 온다는 취지로 도시 재생 정책에 '뉴딜'이라는 수식어를 붙였다. 하지만 실상은 정부 예산만 집중적으로 투입하고, 성과 없이 끝났다는 평가가 나온다. 애초 50조원 중 정부·지자체 재정은 10조원이었고 나머지 40조원은 민간사업에 대한 주택도시기금(25조원)의 출자 및 융자, LH(한국토지주택공사) 등 공기업 사업비(15조원)로 충당할 계획이었다. 그런데 주택도시기금은 12.8%(3조2000억원), 공기업 사업비는 4%(6000억원) 지출에 그쳤다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "수익성 있는 개발 프로젝트는 원천 차단된 탓에 민간 기업의 참여가 불가능한 구조였다"고 말했다.

인천 남동구 만수동 '만부마을'은 지난 2019년 4월 마을관리협동조합이 만들어지면서 '도시 재생 뉴딜 1호 사업장'이라고 불렸다. 정부와 지자체는 100억원의 예산을 투입해 공영 주차장과 주민센터 등을 지어주기로 했다. 하지만 마을관리협동조합 이사장이 횡령 혐의로 송사에 연루되더니 단 한 건의 민간 프로젝트도 진행하지 못하고 2021년 조합이 해산됐다.

◇주택 신축 금지…민간 기업 '외면'

도시 재생 뉴딜은 기획 단계부터 지속 가능성이 떨어진다는 의견이 많았다. 원주민이 다른 지역으로 밀려나는 '젠트리피케이션'을 유발한다는 이유로 기존 주택을 철거하고 새로 짓는 행위를 금지했다. 신규 주택 분양이 불가능해지면서 건설사 등 민간 기업의 참여가 저조했고, 공공 자금으로 마중물 사업만 추진됐다. 전북의 한 지자체는 12억원을 들여 예술인 지원 센터를 건립했지만, 운영할 주체가 없어 2년 넘게 운영을 못 하고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지난 정부 도시 재생은 개발보다 보존에만 치중하면서 주민들이 체감할 만한 성과가 없었다"며 "지역 사정에 맞춰 도시 재생과 재개발의 장점을 결합한 다양한 사업 모델을 고민해야 한다"고 말했다.

☞도시 재생

주거 환경 노후화나 생활 인프라 부족, 인구 감소 등의 이유로 쇠퇴하는 도시를 활성화하는 사업. 문재인 정부는 기존 주택과 시설물을 가능한 한 보존하면서 주변 환경을 정비하는 '도시 재생 뉴딜'에 5년간 50조원을 투입하겠다며 국정 과제로 내세웠다. 윤석열 정부는 재건축·재개발을 적극 지원하는 동시에 노후 저층 주거지에선 주차장이나 방범·운동·복지 시설 설치를 지원하는 '뉴빌리지' 사업을 도시재생 정책으로 펼치고 있다.

[그래픽] '도시 재생 뉴딜' 사업비 계획과 실제 투입된 비용 기고자 : 정순우 기자
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