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착공·분양 줄줄이 밀릴 가능성

서울의 대표 재건축 사업장인 서초구 '반포주공 1단지(1·2·4주구)'의 시공사 현대건설이 최근 재건축조합 측에 애초 2조6000억원이던 공사비를 4조원으로 늘려달라고 요청한 것으로 12일 확인됐다. 코로나 기간 외국인 근로자 수급에 어려움을 겪으면서 건설 인건비가 치솟았고, 러시아·우크라이나 전쟁 등의 여파로 시멘트·철근 같은 주요 자재 가격이 급등하는 등 현재 책정된 비용으로는 공사를 진행할 수 없다는 것이다.

현대건설이 요구한 공사비 증액분 1조4000억원을 조합원 수(2293명)로 나누면 1인당 6억원이 넘는다. 공사비 협상에 난항이 예상되는 가운데 오는 3월 말로 예정된 착공과 분양 등의 일정이 줄줄이 밀릴 가능성이 크다. 5002가구 규모의 반포주공 1단지 공급이 늦어지면 강남권 아파트값 안정에도 부정적 영향이 불가피하다.

최근 3년 사이 치솟은 공사비 때문에 전국의 재건축·재개발 현장에서 공사비를 둘러싼 갈등이 끊이지 않고 있다. 이 같은 공사비 갈등이 이어지면, 이전 정부의 과도한 재건축·재개발 규제를 풀어 도심 주택 공급을 늘리고 집값을 안정시키겠다는 정부 계획에도 차질이 빚어질 것이란 우려가 나온다.

◇공사비 갈등에 강남 재건축도 차질

과거에는 사업성이 떨어지는 지방이나 수도권 외곽에서 주로 공사비 갈등이 벌어졌지만, 최근에는 부동산 수요가 몰리는 강남 3구(강남·서초·송파)로까지 확산하는 추세다. 단지 규모는 작지만, 입지가 좋아 청약 수요자들의 관심이 높은 서초구 잠원동 '신반포 22차'는 공사비를 2배 이상 올리는 문제로 시끄럽다. 2017년 시공사 선정 당시 공사비는 3.3㎡당 500만원 선이었는데, 지금은 1300만원 수준으로 올리는 방안을 두고 조합과 시공사가 씨름 중이다. 송파구 잠실진주 재건축 사업은 시공사 요청에 따라 3.3㎡당 660만원인 공사비를 889만원으로 인상하는 방안을 추진했지만, 조합 총회에서 부결됐다.

서초구와 붙어 있어 범(汎)강남권으로 통하는 동작구의 최대 재개발 구역인 노량진 뉴타운 1구역도 공사비 갈등 때문에 사업이 늦어지고 있다. 최근의 공사비 인상을 감안해 조합은 당초 3.3㎡당 695만원이던 공사비를 730만원으로 높여서 작년 11월 입찰을 냈지만, 건설사들은 "공사비가 터무니없이 낮다"면서 아무도 입찰에 참여하지 않았다.

◇한강 변 초고층 수직 개발도 차질

공사비 급등 여파로 서울 강남은 물론, 한강 변에서 '수직 개발'을 통해 70~80층짜리 아파트를 지으려는 계획들도 줄줄이 차질을 빚고 있다. 한정된 토지에서 지역의 랜드마크가 될 수 있는 초(超)고층 건물을 올리면 소비자들이 선호하는 지역에 최대한 많은 주택을 공급하는 장점이 있다. 그러나 최근 부동산 시장 침체와 공사비 급등이 맞물린 상황에서 안 그래도 일반 아파트보다 2배 정도 공사비가 더 드는 초고층 사업을 강행하는 게 실익이 없다고 판단하는 것이다.

서울 성동구 성수전략정비구역 제1지구 조합은 이달 초 총회를 열고 50층 미만으로 사업을 추진하기로 확정했다. 서울시가 지난해 1월 이 구역에 적용되던 층수 제한(50층)을 폐지하면서 70층 이상으로 개발하자는 의견도 나왔지만, 무산됐다. 계획 변경에 드는 시간과 공사비 등을 감안할 때 기존 안대로 추진하는 것이 이익이라 판단한 것이다. 국내 최고층 업무 시설로 주목받았던 강남구 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC)의 사업자인 현대차그룹도 애초 105층이던 높이를 50층으로 낮추는 방안을 검토하고 있다.

땅값이 비싼 서울 강남 3구나 용산·성동구에선 높은 층수가 수익성으로 직결된다. 그럼에도 수직 개발을 포기하는 것은 수지 타산이 맞지 않기 때문이란 분석이다. 건물을 50층 이상으로 건설하려면 내진 설계, 대피 공간 확보, 초고강도 특수 콘크리트 사용 등 비용이 증가해 공사비가 기하급수적으로 불어난다. 또한 건축물 안전영향평가 등 일반 건축물보다 강화된 규제를 적용받아 사업 추진 기간이 최소 1년 이상 더 걸린다.

서울시는 한강 주변의 경관 개선을 위해 50층 이상 초고층 건축을 권장하고 있다. 성수전략정비구역 전체 4개 지구 중 1지구를 제외한 나머지는 모두 70~80층으로 추진하고 있으며, 용산·여의도에서 70층 전후로 사업을 추진하는 곳이 여럿이다. 박원갑 KB국민은행 수석 전문위원은 "사람들이 가장 선호하는 서울의 성수동이나 강남에서조차 초고층 개발이 차질을 빚는다면, 다른 지역에서도 비슷한 일이 벌어질 가능성이 크다"고 말했다.

[그래픽] 공사비 갈등 있는 주요 단지 기고자 : 정순우 기자
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