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'KRX리츠 톱10' 지수 이달 들어 7% 올라… 1년여 불황 끝날지 촉각

고금리와 부동산PF(프로젝트 파이낸싱) 부실화 우려, 중국 부동산발(發) 불안 등이 겹치며 꽁꽁 얼어붙었던 리츠(REITs·부동산투자회사) 시장이 조금씩 꿈틀대는 분위기다. 연초 대비로는 아직 마이너스(-) 수익률이지만 최근 들어 주가가 기지개를 켜고 있다.

26일 한국거래소에 따르면 상장 리츠 위주로 꾸려진 'KRX리츠톱(TOP)10′ 지수는 이달 들어 7%가량 올랐다. 일부 리츠는 10% 넘게 주가가 오르기도 했다. 글로벌 금리 인상이 정점이라는 관측이 나오면서 리츠 시장에 온기가 돌고 있는 것으로 보인다. 미국과 일본 등 주요국 리츠도 주가 바닥론이 고개를 들며 반등하고 있다. 고금리 악재로 투자자들의 외면을 받았던 리츠가 1년여 불황을 끝내고 회복할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다.

◇온기 도는 리츠 시장

리츠란 여러 투자자에게 받은 자금을 물류 센터, 상가, 오피스 빌딩 등 부동산 자산에 투자한 뒤 여기서 나오는 이익을 배당하는 금융상품이다. 커피 한 잔 값 소액으로도 건물주가 될 수 있는 셈이다. 2019년엔 1%대 저금리와 부진한 증시의 대피처로 떠오르며 '공모 리츠 열풍'이 불기도 했다. 연 5% 넘는 안정적 배당수익과 시세차익을 동시에 노릴 수 있다는 점이 인기 요인이었다.

그러나 코로나 팬데믹 이후 시작된 고금리 기조가 발목을 잡았다. 금리가 오르면 건물 매입을 위해 받은 대출이자 부담이 커지기 때문에 수익성이 악화된다. 그렇다 보니 배당 감소로 이어져 투자자들이 등을 돌리게 됐다. 여기에 지난 8월 중순엔 중국 부동산 개발 업체 비구이위안(중국명 컨트리가든)의 디폴트(채무불이행) 위기까지 겹쳐 시장이 더 위축됐다. 당시 KB스타리츠·SK리츠 등 국내 주요 리츠 종목의 연간 수익률이 20% 넘게 떨어지기도 했다. 원금 손실을 본 투자자가 속출했다.

이렇게 악재만 쌓였던 리츠 시장 분위기가 최근 들어선 다소 달라졌다. 지난 14일 발표된 미국의 10월 소비자물가지수(CPI)가 확연히 둔화되면서 사실상 금리 인상은 끝났다는 인식이 퍼진 영향이다. 그동안 리츠 주가를 짓눌렀던 고금리 요인이 해소될 것이란 기대감에 주요 상품 주가가 오르는 양상이다. 최근 한 달 ESR켄달스퀘어리츠는 12% 올랐고, 롯데리츠(11%), 신한알파리츠·KB스타리츠(6%), SK리츠·NH올원리츠(5%), 코람코라이프인프라리츠(4%) 등도 대부분 주가가 상승했다. 우량 리츠를 싸게 사두려는 저가 매수세가 유입된 것으로 풀이된다.

◇ 美·日 해외 리츠도 꿈틀

해외 리츠 시장에도 온기가 감지된다. 최근 한 달 미국 대표 리츠인 리얼에스테이트셀렉트섹터SPDR펀드ETF는 13%, 뱅가드 리얼에스테이트인덱스펀드 ETF와 찰스슈와브US리츠ETF는 각각 12%씩 상승했다. 이들 종목의 현재 주가는 대부분 2022년 초 고점 대비 30%가량 떨어져 있다.

일본 리츠는 엔저 현상까지 더해져 투자 매력이 커졌다. 에프앤가이드에 따르면 최근 한 달(지난 20일 기준), 일본 리츠 재간접 펀드에 55억원이 순유입됐다. 이 기간 해외 대체투자 펀드 가운데 유일한 순매수를 기록했다. 글로벌 부동산 서비스 기업 JLL에 따르면 올 상반기 일본 상업용 부동산 시장 투자액은 2조1500억엔(약 19조원)으로 전년 상반기 대비 52% 증가했다. 오피스(40%), 물류 센터(28%) 투자가 가장 많았고 엔저 효과로 관광객이 급증한 호텔도 10% 넘는 비율을 차지했다.

◇리츠 투자, 선별적으로 신중하게

다만 전문가들은 수급이 원활한 자산을 보유하고 있는 리츠를 신중하게 골라야 한다고 조언한다. 부동산 시장이 회복되기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 예상되기 때문에 옥석 가리기가 필수라는 것이다.

국내의 경우 공급이 부족한 오피스나 관광 수요 증가로 각광받는 호텔 등을 담고 있는 리츠가 주목된다. 지난 22일 상업용 부동산 서비스 업체 알스퀘어 발표에 따르면 올해 3분기(7~9월) 서울 오피스 시장 평균 공실률은 2.2%로 집계됐다. 미국 샌프란시스코(20%)나 뉴욕(13.4%), 영국 런던(9%), 홍콩(15%) 등에 비해 훨씬 낮다.

[그래픽] 최근 반등하는 KRX리츠TOP 지수 / 주요 리츠 종목 최근 한 달 수익률 기고자 : 김은정 기자
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