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'공실 빌딩 살리기' 성공 노하우

서울에서 가장 '핫'한 상권으로 꼽히는 성수동. 낡은 공장과 주택을 리모델링한 식당, 카페, 팝업스토어 등이 밀집한 곳이다. 하지만 성수동에서도 기업을 위해 조성한 지식산업센터의 경우 저층부 상가는 빈 곳이 적지 않다. 분양 가격이 비싸고 임대료도 높은 탓에 임차인을 찾지 못한 것이다. 레트로 감성이 주력인 성수동에선 네모반듯하고 새로 지은 상가는 덜 매력적인 공간이기도 하다.

하지만 지난 11일 찾은 성수동 지식산업센터 '블루스톤타워' 내 상가는 분위기가 사뭇 달랐다. 지상 1층 카페 'BNHR'은 견과류를 써서 고소하고 진한 맛이 나는 '벤허 커피'로 젊은 층에게 인기가 높아 빈 자리를 찾기 어려웠다. 샌드위치 맛집으로 소문난 '미아논나', 파스타의 한 종류인 뇨키로 유명한 '쿠나', 샐러드를 파는 '칙피스' 등 입점한 F&B(식음료) 매장마다 독특한 색깔과 개성을 지니고 있어 20~30대 발길이 끊임없이 이어졌다.

블루스톤타워 상가는 사실 꽤 오랫동안 비어있었다. 2019년 준공 후 8개월 넘게 입점하겠다는 매장이 한 곳도 없어서다. 당시 성수동 메인 상권이던 연무장길에서 다소 떨어져 있어 주목을 끌지 못했던 것. 하지만 2020년 리테일 프롭테크 기업인 '스위트스팟'이 임대차 기획에 뛰어들면서 모든 상가가 빠르게 채워졌다. 블루스톤타워는 성수동 일대 지식산업센터 중에선 가장 성공한 상가로 통한다.

스위트스팟은 서울 용산 아모레퍼시픽 사옥·여의도 파이낸스타워 등 대형 랜드마크 빌딩 MD·임대 컨설팅을 맡았다. 지금까지 총 1만5000여 개 브랜드와 협업해 각종 빌딩을 채웠다. 김신동 스위트스팟 이사는 땅집고가 다음달 18일 개설하는 '공실 빌딩 살리기 임대차 전략 2기' 과정에서 강사로 나선다. 김 이사는 "아무리 뜨는 상권이라고 해도 특색 없는 매장만 입점하면 건물이 살아나기 쉽지 않다"며 "상권 특성과 건물 입지에 맞는 매장과 임차인이 들어가야 건물이 살고 부동산 가치도 오른다"고 했다.

◇"핵심 임차인 판단, 통찰력 길러야"

김 이사는 건물주가 임대차를 맞추기 전에 어떤 건물을 만들고 싶은지 목적 의식을 분명히 해야 한다고 했다. 안정적인 임대료 수익이 목표라면 대형 프랜차이즈 위주로 채워도 된다. 그러나 지역 랜드마크로 만들고 싶다면 내 건물에 특색을 입힐 만한 트렌디한 임차인을 찾아야 한다.

문제는 건물주도 이른바 '보는 눈'을 갖춰야 한다는 것. 임대차 전문가가 시장에서 핫한 브랜드나 젊은 층에게 인기를 끌 만한 매장을 추천해도 건물주가 알아보지 못하면 소용없다. 대부분 건물주는 자신이 모르는 점포를 입점시키기 꺼리는 경향이 있다. 오로지 스타벅스만 찾는 건물주도 있다. 하지만 성수동이나 한남동에서 스타벅스는 그다지 매력적인 임차인이 아니다. 김 이사는 "건물주가 직접 발품을 팔아 다양한 상권을 돌아다니면서 뜨는 브랜드와 시장을 지배하는 트렌드를 파악해야 한다"고 했다.

건물을 살려줄 핫한 임차인을 찾았다면 1층 임대료를 시세보다 20~30% 낮춰서라도 과감하게 입점시켜야 한다. 김 이사는 "1층 전면부에 강력한 임차인이 입점하면 1층 후면이나 고층부 임대료를 다소 높게 받을 수도 있다"고 했다.

◇이미지 높이려면 팝업 스토어도 좋아

최근 임대차 시장에선 팝업 스토어가 주목받고 있다. 신제품을 홍보하거나 브랜드 마케팅 목적으로 점포를 단기 임차해 팝업 스토어를 여는 기업이 많기 때문이다. 건물을 비워두기보다 팝업 스토어를 유치하면 단기라도 임대료 수익을 얻고 건물 인지도 역시 끌어올릴 수 있다. 최근엔 임대차 기간도 1년 안팎으로 길게 운영하는 매장도 늘어나고 있어 안정적 임대 수익 확보도 가능하다.

박진수 땅집고 공간기획센터 부장은 "단순히 물품을 전시·판매하는 팝업 스토어보다는 유동 인구와 방문객 체류 시간을 극대화하는 체험형 콘텐츠 매장을 들여야 더 효과적"이라며 "그런 브랜드가 입점하면 건물 이미지가 살아나고 또 다른 팝업스토어를 유치하는 데도 도움이 된다"고 했다.

공실 기간이 길어지면 건물주가 기본적인 건물 단장을 해놓는 것도 임차인 유치에 유리하다. 박 부장은 "아무리 좋은 입지를 갖춘 건물이라도 내부 인테리어 공사비가 부담스럽다면 임차인 입장에서는 선뜻 입점하기 어렵다"며 "기본적인 마감 공사나 내부 정리를 해두는 것이 공실 해소에 도움이 된다"고 했다.

[그래픽] 공실 빌딩 살리기 임대차 전략 2기 커리큘럼 기고자 : 이지은 땅집고 기자
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