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서만석 해피드림 대표의 조언

"NPL(부실채권·Non Performing Loan) 투자는 위험하지 않냐고요. 연체 채권이라 이름만 그렇게 붙었을 뿐 채권 자체가 부실하다는 뜻은 아닙니다. NPL에 딸린 담보물이 확실하다면 오히려 일반 부동산보다 안전하죠."(서만석 해피드림 대표)

경·공매 실전 투자 경력만 10년이 넘는 서 대표는 NPL 투자는 안전하지 않다는 인식을 바로잡을 필요가 있다고 했다. 담보부 NPL은 담보물을 통해 어떤 방식으로든 원금 회수가 가능하다는 것이다. 은행이 담보에 근저당권이라는 안전장치를 해두고 돈을 빌려주기 때문에 1순위 NPL을 가진 투자자라면 경매로 원금 회수는 물론 연체 이자 수익까지 얻을 수 있다.

서 대표는 "1순위 근저당권이 걸린 아파트 담보부 NPL에 투자한다면 손실 확률은 사실상 0%에 수렴한다"고 했다. 시세 10억원짜리 아파트 NPL을 예로 들어보자. 1·2순위 채권에 각각 LTV(담보대출비율) 50%, 30%를 적용해 5억원과 3억원 대출이 잡혀있다면 시세가 30% 떨어져 7억원까지 내려가더라도 예상 낙찰가를 90%로 잡으면 6억3000만원이어서 1순위는 채권 전액(5억원)을 회수할 수 있다. LTV 50~70%를 적용한 아파트 NPL은 배당 손실이 나는 경우가 극히 드물다.

다만 서 대표는 "배당투자 수익은 결국 낙찰가와 선순위 채권액에 달려있기 때문에 얼마나 정확하게 예측하느냐가 투자 성패를 가른다"면서 "부실채권 투자 자체는 안전하지만 접근 방식이 부실하면 안전하지 않은 투자가 된다"고 했다.

땅집고 아카데미는 NPL 투자를 준비하는 관련업계 종사자나 경매 이후 출구 전략이 필요한 투자자를 위해 'NPL 실전 투자 전문가 과정'을 오는 5월10일 개강한다. 강의는 총 5회로 케이스 스터디 중심이다. 30년 경력의 NPL 투자 이론가인 오수근 파워자산관리 자문교수, 경·공매 최고 전략가로 꼽히는 서만석 해피드림 대표 등 국내 최고 NPL투자 전문가들이 강의한다. 과정이 끝나도 강사들이 수강생 멘토 역할을 해줄 예정이다. 수강료는 300만원, 땅집고M 홈페이지에서 신청하면 된다.

[표] NPL 실전 투자 전문가 과정 커리큘럼 기고자 : 배민주 땅집고 기자
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