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Q. 같은 빌라에 구조도 똑같은데 가격은 몇 천만 원이나 저렴하게 나온 집이 있어 매매했습니다. 공인중개사 말로는 근린생활시설이라 그런 건데, 사는 데는 아무 문제 없다고 했습니다. 그런데 얼마 전 구청에서 불법 건축물을 원상 복구할 때까지 이행 강제금이 부과된다는 통지를 받았습니다. 깜짝 놀라 확인해 보니 '근생'으로 된 건물은 아예 주택으로 쓸 수가 없는 거라고 하네요. 평범한 집이라고 해서 산 건데, 이럴 땐 어떻게 해야 하나요?

A. 근린생활시설이란 수퍼마켓, 미용실, 음식점과 같이 주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 제공하는 시설을 말합니다. 근린생활시설로 건축 허가를 받으면 일반 주택보다 같은 면적 대비 건물을 높게 지을 수 있고, 주차 공간도 상대적으로 적게 확보해도 됩니다. 그래서 건축주가 근린생활시설 용도로 건축 허가를 받은 뒤 주거용으로 불법 개조하는 경우가 종종 있습니다. 이른바 '근생 빌라'입니다.

근생 빌라는 용도가 허위 신고된 불법 개조 건축물인 만큼, 적발될 경우 주택법에 따라 불법 건축 부분을 원상 복구할 때까지 시세의 10% 범위에서 이행 강제금이 집주인에게 부과됩니다. 전세의 경우 새로운 세입자가 들어오지 않아 전세금을 돌려받기 어렵고, 법적으로 주택이 아니어서 전세 보증이나 전세 자금 대출을 받을 수도 없습니다. 이런 피해를 막으려면 미리 건축물 대장을 발급받아 건축물 용도가 근린생활시설인지 확인해야 합니다.

한편 공인중개사는 건물의 실제 용도에 대해 건축물 토지대장을 확인하고 거래 당사자에게 고지해야 할 의무가 있습니다. 만약 매도인 또는 중개인이 주택용이 아닌 근생 건물이라는 것을 알고도 매입자에게 고지하지 않았다면 형사상 사기죄가 성립할 수 있습니다. 또한 민사상 계약을 취소하고 매매 대금 전액을 돌려받을 수 있습니다. 만약 매도인이 응하지 않는다면 불법 용도변경 사실을 구청에 신고하고, 변호사를 통해 형사 고소나 민사 소송을 제기하는 방법을 고려해 보기 바랍니다.

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