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전문가가 말하는 '가성비 시공법'

수도권에 자그마한 호텔을 짓고 싶었던 A씨. 시공사를 고르기 위해 여러 업체로부터 견적을 받아본 결과, B사를 점찍었다. 그는 "B사가 호텔은 안 지어봤지만 다른 건축물 시공 실적이 많고 공사비도 다른 업체보다 2억원 이상 저렴해 맘에 들었다"고 했다. 하지만 막상 뚜껑을 열어보니 예상치 못한 상황이 벌어졌다. B사는 호텔 설계 도면을 제대로 따라가지 못했다. 현장 소장도 다섯 차례 바뀔 정도로 문제가 속출했다. 공사 기간도 예정보다 1년 이상 늘어졌다. 결국 공사비도 계속 늘었다. 당초 예상 건축비는 28억원이었지만 실제 건축비는 38억원이 들었다.

최근 원자재 가격과 인건비까지 함께 치솟으면서 건축비 부담이 커지고 있다. 아파트 건설 현장뿐 아니라 중소형 건축 시장도 마찬가지다. 꼬마빌딩의 경우 3.3.㎡(1평)당 건축비가 2~3년 전만 해도 500만~700만원 수준이었지만 최근엔 900만~1000만원까지 뛰었다. 전문가들은 이럴 때일수록 시공 과정에서 시행착오를 줄여야 건축비 부담을 줄일 수 있다고 한다. 현상일 구도건축 소장은 "건축비가 워낙 많이 올라 건물을 지어도 투자 수익률을 맞추기가 쉽지 않다"며 "사전에 시공 기본 지식만 쌓아도 불필요한 비용을 줄일 수 있다"고 했다.

땅집고가 오는 4월 7일 개강하는 '시공실전 마스터클래스 5기' 과정에선 고금리·고물가 시대에 꼭 필요한 '가성비 높은 시공'을 집중적으로 소개한다. 강사들로부터 시공을 앞둔 건축주가 반드시 알아야 할 내용을 미리 들어봤다.

◇"경험 많은 시공사 선택해라"

건축비를 아끼려면 먼저 건축주가 지으려는 건물과 비슷한 건물을 많이 지어 본 시공사를 선택하는 것이 좋다. 설계 도면이 아무리 좋아도 결국 시공사 노하우가 최종 결과물을 완성하기 때문이다. 예를 들어 병원은 내부에 수술실이나 기계실 같은 특수 장비가 놓이는 공간과 환자 응대실, 진료실 동선을 고려해 시공해야 한다. 병원 공사 경험이 없는 시공사는 설계에서 표현하지 못한 이른바 '디테일'에서 시행착오를 겪기 마련이다.

시공사 견적서를 비교할 때는 같은 조건에서 동시에 받는 것이 좋다. 요즘처럼 물가가 치솟는 상황에서 조건과 시점을 달리하면 견적 비교 자체가 어렵다. 현 소장은 "견적 비교가 가능한 설계사와 함께 시공사들이 제출한 견적서를 보면서 같은 자재인데 비싸게 책정한 곳은 왜 비싼지, 인건비는 왜 다른지 등을 물어볼 수 있다"며 "건축주대학 등을 통해 기본적 건축 지식만 갖춰도 사공사와 미팅 몇 번 하면 금방 실력을 알 수 있다"고 했다.

◇"설계 과정에서 마감재 미리 정해라"

설계 단계부터 어떤 마감재를 쓸지 명확하게 미리 정해야 과잉 투자를 줄이고 공사 기간도 줄일 수 있다. 장호산 디에이치종합건설 전무는 "대부분 설계도면에 자재는 '벽돌 마감'이라고 쓰여 있는 경우가 많은데 어떤 회사의 어떤 제품을 쓸 것인지 구체적으로 정하는 게 좋다"며 "시공 과정에서 자재를 고르면 소위 '스펙'을 올리는 경향이 있고, 그 결과 공사비가 계속 늘어난다"고 말했다. 또 마감재를 미리 정해 놓으면 발주도 미리 할 수 있어, 공사 기간 중 공백 기간도 줄일 수 있다.

공사 시점을 전략적으로 선택하는 것도 필요하다. 가능하다면 장마철이나 추운 겨울철을 피하는 것이 유리하다. 만약 장마철에 골조 공사를 하면 추후 건물 누수 발생 가능성이 높다. 공사를 못 하는 휴일에도 관리 인력을 배치해야 해 부대 비용 증가로 공사비가 예상했던 것보다 1.5배 정도 더 든다. 장 전무는 "건축주 개인 상황에 따라 공사 시기를 정할 수밖에 없겠지만 중소형 건물이라면 2월 말~ 3월 초를 착공 시점으로 잡는 것이 가장 유리하다"고 말했다. 기고자 : 전현희 땅집고 기자
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