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'공시가 최대폭 하락' 업계 촉각… ＂집값 본격 상승은 아직＂

올해 역대 최대 폭으로 하락한 공동주택(아파트·연립주택) 공시가격과 보유세(종합부동산세+재산세) 급감이 향후 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 주택 수요자와 업계가 촉각을 곤두세우고 있다. 올해 공동주택 공시가격은 전년 대비 18.6% 하락했고, 보유세는 30~40% 안팎 줄어들 전망이다.

전문가들 사이에선 "최근 집값 하락률이 줄어들고 보유세 부담까지 감소하면서, 다주택자들이 급매물을 거둬들일 가능성이 커졌다"는 전망이 나온다. 또 "급매물 감소에도 무주택자나 더 비싼 아파트로 갈아타려는 실수요자들의 움직임은 오히려 더 활발해질 것"이라는 분석도 있다. 반면 빌라(연립·다세대) 전세 시장에는 부정적 영향을 미칠 것이라는 전망이 나온다. 올해부터 새로 강화된 '전세 보증' 제도에 따라, 공시가격 하락의 영향으로 전셋값이 급락할 수 있다. 이렇게 되면 집주인이 나가는 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 사례가 잇따를 것이라는 우려가 나온다.

◇다주택자 '버티기'로 급매 줄 듯

보유세 부담이 크게 완화되면서 전문가들은 호가를 큰 폭으로 내렸던 급매물이 감소할 것으로 전망한다. 다주택자들이 급하게 집을 처분할 필요가 없어지면서 저렴한 가격에 팔기보다는 '버티기'에 나선다는 것이다. 이동현 하나은행 부동산자문센터장은 "서울은 이미 급매가 많이 소진된 상황인데 공시가격까지 내리면서 남아있는 급매도 거둬들일 가능성이 있다"고 했다.

우병탁 신한은행 부동산팀장의 시뮬레이션 결과, 서울 마포구 '마포래미안푸르지오'와 강남구 '은마', 강동구 '고덕래미안힐스테이트' 전용면적 84㎡를 소유한 3주택자의 보유세는 지난해 8691만원에서 올해 2701만원으로 68.9% 감소할 것으로 추산됐다. 부동산 업계 관계자는 "은퇴한 다주택자에게 8000만원이 넘는 보유세는 큰 부담이지만, 향후 집값 상승을 예상한다면 2700만원 보유세는 버틸 수도 있을 것"이라고 말했다.

고가 주택의 보유세 부담 감소로 1주택자가 더 비싸고 좋은 아파트로 갈아타려는 움직임이 활발해질 것이라는 관측도 나온다. 지난해 공시가격이 12억원이었던 아파트는 올해 공시가격이 9억7000만원으로 하락해 보유세가 작년보다 30.5% 감소하게 된다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "서울을 비롯한 수도권 고가 주택의 보유세 절감 효과가 커, 다른 지역보다 상대적으로 이 지역의 매수 수요가 늘어날 것"이라고 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 "일명 '똘똘한 주택'이나 수도권 고급 아파트 위주로 갈아타기가 제한적이나마 발생할 수 있다"고 분석했다.

다만, 본격적인 주택 거래 회복과 집값 상승을 기대하기는 어려울 것이라는 전망도 나온다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "매수자는 추가 가격 하락을 기다리고, 매도자는 버티기에 나서면서, 거래가 본격적으로 활성화되기는 쉽지 않은 상황"이라고 말했다.

◇빌라 '전세 보증금 사고' 우려 커져

공시가격 하락이 저소득층과 젊은 층이 주로 찾는 빌라 임대차 시장엔 악재가 될 것이라는 분석이 나온다. 전세 보증기관인 HUG(주택도시보증공사)는 전세 보증금 제도를 악용해 사기를 벌이는 것을 방지하기 위해 공시가격의 150%까지 허용하던 '보증 한도'를 126%로 낮춘다. 이번에 공시가격까지 급락하면서 세입자들이 HUG에 가입할 수 있는 보증보험의 한도는 작년에 비해 크게 줄어들게 된다.

보통 세입자들은 보증금을 떼이지 않기 위해 '보증보험 한도'에서 전세를 든다. 예컨대 공시가격 3억원 빌라의 집주인은 이전엔 4억5000만원 전세를 놓을 수 있었다. 하지만 올해는 이 빌라의 공시가격이 2억8000만원으로 떨어지고, 강화된 '전세 보증' 제도 때문에 보증금을 최대 3억5000만원까지 받을 수 있다. 결국 보증금 차액(1억원)은 집주인이 부담할 수밖에 없다.

이 때문에 집주인이 나가는 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 사고가 잇따를 것이라는 우려가 나오는 것이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "결국 기존만큼 전세 보증금을 받을 수 없게 돼, '보증금 미반환' 문제가 커질 수 있다"며 "전세 보증 가입이 가능한 금액까지만 보증금 계약을 하고, 나머지는 월세로 돌리는 반전세도 늘어날 수 있다"고 했다.

[그래픽] 1가구 1주택자 보유세 변동 추정(단위: 원) 기고자 : 신수지 기자
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