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특례 보금자리론 7Q

금융위원회가 설계하고 주택금융공사가 공급하는 특례 보금자리론은 비교적 낮은 고정금리로 장기 분할 상환할 수 있는 주택 대출이다. 12일 기준 대출 금리는 연 3.25~4.55%다. 가격이 9억원 이하인 주택이 대상이고 최대 5억원까지 받을 수 있다. 소득 제한 없이 대출이 가능하고 까다로운 소득 규제인 DSR(총부채 원리금 상환 비율) 적용도 하지 않는다. LTV(주택 담보 대비율) 70%, DTI(총부채 상환 비율) 60%를 적용한다. 내년 1월 말(혹은 한도 소진 시까지)까지 판매될 특례 보금자리론을 받을 때 고려해야 할 점은 무엇일까. 7문답으로 풀었다.

Q1. 조건에 따라 차이가 큰데, 금리를 낮출 조건은 무엇이 있나.

"만기가 가장 긴 50년 기준으로 기본 금리가 연 4.55%이고 만기가 짧을수록 금리는 낮아진다. 여기에 만약 주택 가격이 6억원 이하이고 소득이 1억원 이하라면 0.1%포인트 금리를 내려준다. 온라인 전자 약정을 할 경우에도 0.1%포인트 금리가 낮아진다. 이 밖에 저소득 청년(0.1%포인트), 한부모·장애인·다자녀 가구 등 사회적 배려층(0.4%포인트), 신혼 가구(0.2%포인트), 미분양 주택 구입자(0.2%포인트) 등에 대한 우대 금리가 있다. 중복 적용이 최대 0.8%포인트까지 가능하다."

Q2. 대출을 받은 후에 소득 등이 바뀐다면 우대 금리가 바뀌나.

"적용되는 금리는 대출 신청일 기준이고 만기까지 고정금리다. 이후에 소득이나 결혼 여부, 주택 가격 등이 바뀌더라도 금리는 달라지지 않는다."

Q3. 대출은 바로 상환을 시작해야 하나.

"그렇다. 은행의 대부분 주택 대출과 달리 거치 기간이 없기 때문에 원리금 분할 상환으로 바로 갚아 나가야 한다. 소득 등을 감안해 매달 일정 금액을 갚아 나갈 수 있는지 미리 살피는 것이 좋다. 5억원을 최장 만기 50년으로 빌릴 경우 최고 금리인 4.55%라면 한 달에 211만원을 갚아 나가야 한다. 적지 않은 돈을 매월 원리금 상환에 써야 한다는 뜻이다. 만 40세 미만이라면 시간이 지나면서 상환액이 늘어나는 이른바 '체증식' 상환 방식을 이용 가능하다. 다만 50년 만기 대출은 체증식으로 받을 수 없다."

Q4. 기존 대출이 있어야 갈아탈 수 있나.

"아니다. 이 대출은 주택을 새로 살 때만이 아니라, 전세 보증금을 돌려주어야 하거나 기존 주택 대출을 갈아탈 때도 받을 수 있다. 무주택자와 1주택자가 대상이고, 2주택자 이상은 안 된다. 배우자가 받은 주택 대출을 자신의 특례 보금자리론으로 갈아타는 것도 가능하다. 배우자가 결혼 전에 받은 주택 대출이더라도 자신의 특례 보금자리론으로 바꿀 수 있다. 다만 주택 대출만 갈아타기가 가능하고 신용 대출은 안 된다. 아울러 특례 보금자리론을 받은 다음에 새로 주택을 살 경우 6개월 내로 새로 산 집을 처분하거나 대출을 상환해야 한다는 점도 알아두어야 한다. 만약 6개월 안에 팔지 않으면 3년간 보금자리론 이용이 불가능해진다."

Q5. 은행 대출 금리가 더 낮아져 특례 보금자리론을 다른 대출로 갈아타고 싶을 때 중도 상환 수수료가 있나.

"특례 보금자리론과 관련해선 중도 상환 수수료를 모두 없앴다. 즉 다른 대출을 특례 보금자리론으로 갈아탈 때도 은행 등은 중도 상환 수수료를 받지 않고, 후일 특례 보금자리론을 다른 대출로 만기 전에 바꾸어도 중도 상환 수수료가 발생하지 않는다. 다른 금융회사의 대출에 대한 중도 상환 수수료를 면제받기 위해서는 주택금융공사 홈페이지나 모바일 앱을 통해 '특례 보금자리론 승인 내역 확인서'를 발급해 기존 대출 금융회사에 제출하면 된다."

Q6. 요즘 시중 대출 금리가 내려가고 있는데, 특례 보금자리론 금리는 안 바뀌나.

"특례 보금자리론 금리는 매월 시장 금리, 재원 상황 등을 고려해 필요 시 조정된다. 실제로 이 대출 상품이 처음 소개된 1월 11일 당시 발표된 금리는 지금보다 0.5%포인트 높았는데 그사이 시중 금리가 많이 내려가면서 현재 수준으로 조정이 되었다. 주택금융공사는 매월 20~25일 정도에 다음 달에 적용될 금리를 정해 발표한다는 계획이다. 최근 시중 대출 금리가 내려가는 추세이기 때문에 여유가 있다면 조금 기다렸다 받을 수도 있지만, 미국 연방준비제도와 한국은행 등 중앙은행이 아직은 기준금리를 더 올릴 전망이고 인플레이션이 얼마나 지속될지도 미지수여서 미래의 금리 수준을 정확하게 예측하긴 어렵다는 점은 염두에 두어야 한다."

Q7. 특례 보금자리론을 받았는데 금리가 미래에 더 내려갈 경우 특례 보금자리론으로 다시 한번 갈아탈 수 있나.

"안 된다. 특례 보금자리론은 정부가 공급하는 한시적 상품이기 때문에 형평성을 위해 한 가구가 두 번 받는 것은 불가능하다. 배우자 명의로 다시 받거나, 집을 이사하면서 다른 집으로 받아도 안 된다. 금리가 내려가 대출을 갈아타고 싶다면 중도 상환 수수료가 없다는 이점을 활용해 특례 보금자리론을 상환하고 다른 금융회사 대출로 갈아타면 된다."

[그래픽] 특례 보금자리론, 이것이 궁금하다 / 특례 보금자리론 개요 기고자 : 김신영 기자
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