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1기 신도시 특별법 이달 중 발의하기로

정부가 발표한 '노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노후 신도시 특별법)'은 1기 신도시 등 노후 주거지의 재건축 속도를 높여 양질의 주택 공급을 늘리는 데 필요한 제도적 장치를 마련하는 게 목표다. 이를 위해 안전 진단과 용적률(토지 대비 층별 건축 면적 합계의 비율) 등 재건축 관련 규제를 대폭 풀고 인허가 절차를 단축하는 게 핵심 내용이다. 또 동시다발적인 재건축으로 이주 수요가 몰리며 전셋값이 급등하는 것을 막고자 지자체 차원에서 인허가 속도를 조절하고, 중앙정부는 공공 소유 토지를 활용해 전용 이주 단지를 조성하기로 했다.

◇용적률 풀고 안전 진단 면제

이번 특별법에서 가장 눈에 띄는 것은 용적률 상향이다. 현재 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 5곳의 평균 용적률은 169~226% 수준으로 앞서 재건축이 진행된 다른 아파트 단지들보다 높은 편이다. 입주한 지 30년이 넘었지만 지금껏 재건축이 지지부진했던 것도 높은 용적률 때문에 사업성이 떨어진 게 주요인이다. 이에 정부는 2종 주거지역을 3종 주거지역으로, 3종 주거지역은 준주거지역이나 상업지역으로 바꾸는 '종(種) 상향'을 통해 용적률을 완화하기로 했다. 3종 주거지역이 되면 최대 300%, 준주거지역이 되면 최대 500%까지 용적률이 완화된다. 국토부 관계자는 "현실적으로 볼 때 현재 184%인 분당의 용적률은 300~350% 정도가 될 것"이라고 말했다. 이에 따라 현재 15~20층인 아파트의 높이도 30층 이상으로 높아질 전망이다.

용적률이 높아지면 분양 수익이 늘어나면서 주민들의 사업비 부담이 줄어들고, 주택 공급도 늘어난다. 윤석열 대통령은 1기 신도시 재정비를 통해 주택 10만가구를 추가 공급하는 것을 공약으로 내걸었다. 현재 1기 신도시(29만가구)의 약 30%가 신규 공급된다는 의미다.

안전 진단 완화도 강력한 재건축 활성화 방안으로 평가된다. 특히 업무 시설이나 교통 환승 센터 등 공공 시설물을 재건축 사업에 포함하면 안전 진단을 면제해 주기로 했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "안전 진단은 기본적으로 재건축을 억제하는 정책이었는데, 이를 없앴다는 것은 정부가 재건축을 촉진하는 쪽으로 방향을 바꿨다는 의미"라며 "파격적인 대책"이라고 말했다. 정부는 특별법 적용 지역엔 건축·교통·환경 등 분야별로 진행되던 심의를 통합해 인허가 절차도 간소화하기로 했다. 통합 심의가 적용되면 기존 5년 걸리던 정비구역 지정 절차가 2~3년으로 줄어드는 효과가 있다.

◇전세난 막기 위해 이주 단지 제공

정부는 이미 용적률이 높아 재건축이 어려운 단지들을 위해 리모델링 규제도 일부 완화하기로 했다. 기존에는 리모델링을 통해 가구 수를 15%까지만 늘릴 수 있었는데, 이를 더 높여주는 것이다. 구체적인 내용은 시행령을 통해 정해질 예정이며, 20% 수준이 유력하다.

특별법에는 1기 신도시 재건축으로 이주 수요가 몰리면서 전셋값이 오르는 부작용을 방지하기 위한 대책도 담겼다. 지자체 차원에서 인허가 속도를 조절해 전세 수요가 몰리는 것을 방지하고, 정부는 저리로 전세 자금을 대출해 주고, 공공 부지를 활용해 이주 단지로 제공할 계획이다. 정부는 특별법 지원을 통한 재건축 사업의 수익을 일부 환수하는 방안도 법안에 담았다. 공공 주택(임대·분양)뿐 아니라 사회간접자본(SOC) 투자와 기여금 등 다양한 방식의 기부 채납이 가능하도록 했다.

[그래픽] '노후 신도시 특별법' 주요 내용 / 수도권 1기 신도시 기고자 : 정순우 기자 신수지 기자
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