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文정부때 규제 푼다 ＂5년전으로 되돌릴것＂

21일 정부가 발표한 '2023년 경제정책 방향'에서 밝힌 새해 부동산 정책은 거래를 활성화하고 실수요자 부담을 덜어주기 위한 대폭적인 규제 완화가 핵심이다. 문재인 정부에서 강화했던 대출 및 실거주 규제를 풀고, 수도권 규제 지역을 일부 해제하기로 했다. 재산세와 취득세를 낮추고, 2020년 7월 도입돼 전·월세 시장 혼란을 야기한 '임대차 2법'도 시장 여건에 맞춰 손보기로 했다. 최근 금리 인상으로 주택 거래가 급격히 위축되고 집값이 급락하면서 부동산 경기 경착륙 우려가 커지자, 정부가 이를 막기 위한 종합 대책을 내놓은 것이다.

◇서울 강북 일부는 규제지역 풀릴 듯

정부는 우선 세제 혜택을 받거나 청약에 당첨됐을때 적용되는 실거주 규제를 대폭 완화하기로 했다. 세부적인 규제 완화 내용은 내년 초 국토교통부가 확정해 발표할 계획이다. 최대 10년에 달하는 아파트·분양권 전매(轉賣) 제한 기간을 줄이는 방안도 추진할 전망이다. 국토부 고위 관계자는 "주택 거래의 입구(매수)와 출구(매도)까지 모든 단계를 검토해 수요자를 괴롭히는 규제들을 완화할 것"이라고 말했다.

실거주 의무 규제는 2017년 문재인 정부 출범 후 하나둘 생겨났다. 1주택자 양도세 비과세 요건에 '2년 거주'가 붙었고, 장기 보유에 따른 최대 공제율(80%)을 적용받기 위한 요건도 '10년 보유'에서 '10년 보유 및 거주'로 바뀌었다. 또 1주택자가 아파트 청약에 당첨되면 완공 후 6개월(올해 10월 2년으로 완화) 이내에 기존 주택을 처분하고 새 집에 입주하는 것을 의무화했고, 분양가 상한제 적용 주택에 당첨된 사람들에게도 최대 3년(공공분양은 5년)간 거주하도록 했다.

정부는 서울과 경기 4곳(과천·광명·성남·하남) 등 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)을 일부 해제하는 방안도 연초에 발표하기로 했다. 규제지역에서 해제되면 대출 한도가 늘어나고 양도세·종부세·취득세 등 세금도 대폭 줄어든다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "주택 수요가 많은 서울 강남권보다는 강북권과 서남권, 경기 광명과 하남부터 해제하고, 그래도 거래가 되살아나지 않으면 강남권으로 확대할 가능성이 크다"고 말했다.

◇재산세 낮추고 임대차법도 손질

정부는 주택 소유자의 보유세 부담도 줄이기로 했다. 1주택자의 재산세 공정시장가액비율(공시가격에 곱해서 과세표준을 정하는 비율)을 올해(45%)보다 더 낮추는 방안을 내년 4월 발표할 예정이다.

재건축·재개발을 통한 도심 주택 공급을 늘리기 위해 민간 아파트 분양가 상한제 적용 지역을 줄이고 안전 진단도 구조 안전성보다는 주거 환경과 설비 노후도 위주로 평가하는 것으로 바꾼다. 다만, 주택 과잉 공급을 막기 위해 지난 8월 발표한 270만호 공급 계획은 시장 여건에 맞춰 속도 조절을 하기로 했다.

내년 경제정책방향에는 전·월세 시장 안정을 위한 대책도 담겼다. 계약갱신청구권(2+2년)과 전·월세 상한제(임대료 인상 5%룰)는 연구 용역과 관계 부처 협의를 거쳐 내년 중 개선 방안을 내놓기로 했다. 최근 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 금리 급등과 강원도의 레고랜드 디폴트(채무불이행) 여파로 건설사들의 줄도산 우려가 커지는 것을 막기 위해 HUG(주택도시보증공사)의 PF 보증을 5조원 증액하고, 건설사들이 기업어음(ABCP)을 대출로 전환하는 것을 돕는 사업자 보증도 신설하기로 했다.

하지만 규제지역 해제를 제외한 대부분 규제 완화 조치는 관련 법 개정이 필수적이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "정부가 비정상적인 규제를 정상화하겠는 의지를 보였다는 점에서 긍정적"이라며 "부동산 시장 급락 우려가 큰 만큼, 야당도 법 개정을 무조건 반대하긴 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

[그래픽] 새해 바뀌는 부동산 관련 주요 정책 / 연도별 서울 주택 가격 변동률 기고자 : 정순우 기자
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