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규제 완화 약발 안 먹히는 시장

정부가 서울과 경기도 4곳을 제외한 전국을 규제지역에서 풀고 공시가격과 재건축 규제 완화 방안을 줄기차게 내놓고 있지만, 주택 시장 침체가 갈수록 심해지고 있다. 집을 사려는 수요가 사라져 매물만 계속 쌓이고, 아파트 매매·전세 가격은 역대 최대 폭으로 떨어지는 상황이다.

부동산 전문가들 사이에선 "고금리로 위축된 주택 매수 수요를 살리기 위해 정부가 '특단의 대책'을 준비해야 한다"는 지적이 나온다. 정부도 양도세·종부세 완화에 이어 현재 최고 12%에 달하는 다주택자 취득세를 낮추고, 주택 임대사업자 혜택을 강화하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다.

◇서울 아파트 값 한 달 만에 2% 급락

15일 한국부동산원에 따르면, 11월 전국(-2.02%)과 수도권(-2.49%), 서울(-2.06%)의 아파트 매매 가격이 모두 통계 집계 후 가장 큰 폭으로 내렸다. 서울 내에서는 특히 중저가 아파트가 밀집한 노원·도봉구(-3.28%)와 강북구(-2.95%)의 하락 폭이 컸다. 경기도(-2.54%)와 인천(-3.37%)도 서울보다 더 큰 폭으로 내렸다. 월간 집값 변동률이 1%를 넘게 오르거나 내리면 주택 시장에선 '비상등'이 켜진 것으로 본다.

과거엔 주택 매매 시장이 위축되면 전세로 수요가 몰리면서 전셋값이 불안해지는 경우가 많았다. 그런데 최근에는 전셋값이 훨씬 가파르게 내리면서 매매 가격 하락세를 더 부채질하는 상황이다. 지난달 아파트 전셋값은 전국 2.36%, 수도권 3.21%, 서울 2.89%씩 각각 떨어졌다. 역시 역대 최대 하락 폭이다. 정상적인 이주 수요까지 막히면서 급하게 처분하려던 아파트 매물까지 전세 시장으로 유입되고, 시중 전세대출 금리가 7%대로 치솟은 탓에 전세 수요마저 월세로 옮겨가면서 전셋값을 끌어내리고 있다.

서울 아파트 거래량은 평소엔 월평균 5000건 안팎을 유지했지만, 올해 7월부터 지난달까지 5개월째 1000건을 밑돌고 있다. 그 여파로 서울 아파트 전세 매물은 15일 기준 5만4587건으로 석 달 전(3만6828건)에 비해 48% 늘었다. 수도권 전세 매물은 14만건에 육박한다. 서울 성동구에서 영업 중인 한 공인중개사는 "세금이나 대출 이자 때문에 집을 팔고 싶은 사람은 호가(呼價)를 계속 내리는데, 좀처럼 거래가 안 되니 포기하고 전세 세입자라도 들이려 하는 것"이라고 말했다.

◇전문가들 "규제보다 금리 부담이 더 커"

주택 시장이 안정을 넘어 침체 국면에 빠지자 정부도 다급해졌다. 정부 출범 초기엔 집값 자극을 우려해 부동산 규제 완화에 신중한 입장이었지만, 최근 들어 굵직한 규제 완화 방안이 잇따라 나오고 있다. 지난 9월 세종시를 제외한 지방 전역을 규제지역에서 해제하고서 두 달 만에 사실상 서울만 남기고 전국을 비규제지역으로 만들었다. 초과이익 환수제와 안전진단 같은 재건축 관련 '대못 규제'도 대폭 완화했다. 1주택자는 물론, 2주택자까지 종부세를 완화해주는 법 개정안은 여야 합의가 이뤄져 국회 통과를 앞둔 상태다.

지난 정부에서 '투기꾼' 취급을 받았던 다주택자에 대한 반(反)시장적 규제도 완화되고 있다. 내년 5월까지 양도소득세 중과(重課)가 유예됐고, 취득세도 낮추는 방안이 논의 중이다. 정부는 이달 중엔 임대사업자 활성화 방안도 발표할 예정이다. 집을 추가로 살 여건을 만들고, 다주택자가 여분의 집을 무주택자에게 공급하도록 한다는 취지다. 윤석열 대통령도 15일 국정과제 점검회의에서 "다주택자에 대한 과세를 경감해 열악한 지위에 있는 임차인들이 저가에 임차할 여건을 만들 것"이라고 했다.

하지만 정부의 규제 완화 노력에도 높은 금리와 경기 불확실성 때문에 주택 시장 침체가 회복되는 데엔 상당한 시간이 걸릴 것이란 전망이 많다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "지금 상황에선 규제를 추가로 더 푼다고 해도 단기적으로 거래량이 늘어나기는 어렵다"며 "서울 강북권이나 과천·성남 같은 곳도 규제지역에서 해제하는 것을 검토해야 한다"고 말했다.

[그래픽] 올해 아파트 전세값 변동률 / 서울 아파트 전세 매물 추이 기고자 : 정순우 기자 신수지 기자
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