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재테크 박람회 참여하는 부동산 전문가 인터뷰

"10년 앞을 내다보고 재건축·재개발 전략을 짜기엔 지금이 최적기입니다."(박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수), "일시적인 가격 조정이 일어나고 있는 지금이 사는 집을 한 단계 업그레이드할 기회일 수 있습니다."(이상우 인베이드투자자문 대표), "1기 신도시 재건축 중에선 서울 강남과의 접근성이 좋은 경기도 분당을 주목하십시오."(이동현 하나은행 부동산 자문센터장)

12월 16~17일 조선일보가 서울 대치동 세텍(SETEC)에서 개최하는 '2023 대한민국 재테크 박람회'에서 강연자로 나서는 부동산 전문가 3인은 "금리가 매우 높은 지금 환경이 부동산에는 분명 위기 요인이 될 수 있지만, 그렇기 때문에 더 촉각을 곤두세우고 기회를 노려볼 수 있는 때"라고 말했다. 다만 너무 서둘러 움직이기보다는 긴 안목으로 시장을 분석하고 움직일 필요가 있다고 조언했다.

박합수 교수는 첫날인 16일 오전 11시 '정부 정책에 따른 재건축·재개발 투자 전략', 이상우 대표는 같은 날 오후 2시 '앞으로 10년을 이끌 불변의 입지', 이동현 센터장은 17일 오전 10시 30분 '2023년 부동산 전망 및 유형별 핵심 투자 전략'에 대해 강의한다. 부동산 '1타 강사'로 꼽히는 이들의 강의는 재테크 박람회 홈페이지(https://chosun-moneyexpo.co.kr)에서 사전 등록(23일 낮 12시 시작)하면 무료로 들을 수 있다.

◇"10년 앞을 내다보고, 용산 재건축 주목을"

박합수 교수는 "부동산 투자 전략, 특히 재건축 재개발과 관련한 투자 전략은 10년 정도는 앞을 내다보고 짜야 한다"며 "부동산 가격이 일시적으로 조정을 받고 있는 지금이 미래를 내다보는 재건축 재개발 투자 전략을 짜기 가장 좋은 때"라고 했다. 아직 모든 밑그림이 나온 것은 아니지만, 정부가 주택 공급을 늘리기 위한 주택 사업 인허가 절차 개선 등 규제 완화에 착수했다는 점에 주목해야 한다는 것이다.

그는 여러 요건을 감안할 때 대규모 정비 사업이 진행 중인 서울 용산 일대를 가장 유망한 지역으로 꼽았다. 박 교수는 "앞으로 조성될 용산 공원은 (한국체육대를 제외한) 올림픽공원의 두 배 면적"이라며 "한강 뷰와 함께 넓은 공원과 철도·지하철 등을 두루 갖춘 용산의 재개발을 가장 주목해야 한다"고 했다.

◇"학군의 가치 점점 더 올라갈 것"

2007년부터 수년간 부동산 가격 향방을 맞혀 '부스트라다무스(부동산+노스트라다무스 합성어)'라고 불리는 이상우 대표는 "주택 수요가 '직주근접성'이 좋은 지역에서 '학군지'로 바뀌게 될 것"이라고 말했다.

이 대표는 "지난 5년간 직주근접성이 높은 마·용·성(마포·용산·성동구)이 주목을 받았는데, 마용성에 집을 마련한 사람들은 그다음 단계를 찾아가려고 한다"며 "출산율이 떨어지고 있기 때문에 역설적으로 학군지가 더 각광을 받고 있다"고 했다. 예컨대 초등학교 학생 수가 줄기 시작한 지역은 중·고등학교까지 연쇄적으로 급격히 감소하지만, 학생이 몰리는 지역은 출산율이 떨어지는 상황에서도 버틸 수 있기 때문이다.

최근 부동산 가격이 하락세를 보이고 있는 상황에 대해서는 "갈아타기 최적의 시기"라고 강조했다. 그는 "15억원을 초과하는 아파트에 대한 대출이 금지되던 규제가 다음 달에 풀리기 때문에 12월이 매우 중요한 시기가 될 것"이라며 "이미 발 빠른 사람들은 움직이기 시작했고, (부동산 가격이 하락한) 지금 내 집을 싸게 팔고 가격이 더 큰 폭으로 떨어진 상급지 집으로 갈아타야 할 때"라고 밝혔다.

◇"시세 하락, 증여의 기회로 삼아라"

이동현 센터장은 "부동산 또한 자산이기 때문에 수요와 공급, 금리와 가격과 같은 기본을 늘 염두에 두어야 한다"고 말했다. 이 센터장은 지금 너무 서둘러 부동산 거래를 하기보다는, 낮아진 시세를 증여에 활용할 기회라고 조언했다. 증여를 할 때는 감정평가를 통한 시세를 적용하기 때문에 요즘처럼 시세가 하락했을 때 증여를 하면 세금 측면에서 유리하다.

부동산 시장 회복 시점은 내년 하반기쯤으로 전망했다. 미국 연방준비제도의 공격적 금리 인상 기조가 끝나면 가격의 변곡점이 오면서 부동산 가격이 반등하리라고 보았다. 시장이 회복될 때를 노리는 부동산 입지의 키워드로는 '출퇴근 거리'를 꼽았다. 그는 "송도의 멋진 주상복합보다 경기도 분당이나 평촌의 집값이 좋은 이유는 서울, 그중에서도 좋은 직장이 많이 몰린 강남과의 접근성 때문"이라며 "이런 이유로 정부가 재건축을 추진 중인 1기 신도시 중에는 분당이 압도적으로 유망하다"고 말했다. 기고자 : 김신영 기자 윤진호 기자
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