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대장동 택지 분양만큼 수상한 '아파트 분양'… 민간이 8000억 이익 싹쓸이

경기도 성남 대장동 신도시에서 지금까지 확정된 택지 분양 이익은 총 5902억원. 이 중 공공 환수된 1830억원을 뺀 4072억원이 민간 이익으로 확정됐고, 민간 이익 대부분(4040억원)이 김만배·남욱 등 '대장동 일당'이 소유한 화천대유와 천화동인에 돌아갔다. 이 중 얼마가 인허가권자이자 대장동 설계자인 정치권으로 흘러갔느냐가 지금 검찰이 진행하는 대장동 수사의 초점이다.

하지만 대장동 개발 이익엔 택지 이익보다 훨씬 큰 덩어리가 있다. 대장동 택지에 지어진 아파트 분양 이익이다. 공기업인 LH를 제외한 아파트 분양 민간 시행사는 4곳. 이 중 분양을 끝낸 3개 시행사의 감사보고서를 보면 2021년까지 3년 동안 대장동에서 얻은 아파트(연립주택 포함) 분양 이익은 8211억원에 달했다. 회사별로는 화천대유가 3130억원, 성남대장PFV가 2487억원, 성남대장1PFV가 2594억원 등이다. 대장동 택지 분양에서 거둔 이익의 2배가 넘는다. 야당이 "단군 이래 최대 특혜"라고 주장하는 부산 해운대 엘시티 사업의 분양 이익(2021년까지 누계 5819억원)보다 많다. 택지 분양 이익을 합치면 대장동 민간 이익은 1조2283억원. "단군 이래 최대"라고 할 수 있다. 하지만 아파트 분양에서 성남시는 한푼의 공공 이익도 얻지 못했다.

물론 이익이 크다고 수사해야 한다는 것은 아니다. 문제는 아파트 분양 이익과 관련해서도 수상한 점이 많다는 것이다. 하지만 택지 분양 이익과 달리 이 부분은 수사의 사각지대에 있다.

성남시는 왜 빠졌나

택지 분양에 참여한 성남시가 아파트 분양 사업에선 스스로 빠져 이익을 포기한 이유가 가장 큰 의문이다. 당시 성남시장인 이재명 민주당 대표는 이에 대해 "택지 사업을 두고 왜 아파트 사업을 얘기하는지 모르겠다"고 했다.(작년 10월 국정감사) 엉뚱한 말이다. 신도시 개발은 당연히 택지와 아파트를 동시에 개발하는 사업이다.

아파트 분양 이익을 간과했을 리도 없다. 이 대표가 2013년 성남도시개발공사를 만들고 처음 실시한 위례신도시 사업이 아파트 분양 사업이었다. 당시 성남도개공은 시행사인 푸른위례프로젝트에 주주로 참여해 분양 이익의 절반인 150억원을 가져갔다. 대장동 사업 규모는 위례신도시보다 15배 컸다. 2014년 위례 분양 당시 30대1의 경쟁률을 기록할 정도로 수도권 아파트 경기가 좋아지고 있었다. 위례와 같은 방식으로 아파트 분양에 참여했다면 단순 계산으로 4000억원이 넘는 공공 이익을 환수할 수 있었다.

이재명 대표는 부산 엘시티 분양 사업에 대해 "공공이 들어가지 않아 민간에 천문학적 이익을 몰아줬다"고 비판했다. 그런 그가 대장동 아파트 분양 사업에는 들어가지 않아 엘시티 이상의 이익을 투기 세력이 포함된 민간에 전부 몰아준 것이다.

진짜 대박을 터뜨린 사람들

아파트 분양에서도 김만배씨가 소유한 화천대유의 이익이 가장 컸다. 토지 분양에서 얻은 화천대유 배당금(577억원), 화천대유 소유의 천화동인 1호 배당금(1208억원)에 아파트 분양 이익까지, 김씨에게만 대장동 개발 이익 4915억원이 돌아간 것이다.

그런데 이 돈엔 복잡한 관계가 얽혀 있다. 대장동 사업 초기 전주 역할을 한 투자사 엠에스비티와 킨앤파트너스의 존재다. 이들은 각각 100억원과 351억원을 화천대유에 빌려줬다. 그런데 엠에스비티의 자금은 2017년, 킨앤파트너스의 자금은 2018년 갑자기 아파트 사업 투자금으로 전환됐다. 화천대유 감사보고서를 보면 엠에스비티는 대장동 A11 지역의 분양 이익금, 킨앤파트너스는 A1과 A2 지역의 분양 이익금을 지급받는다. 이들 3개 지구의 분양 가구수는 화천대유 분양분의 63%에 해당한다. 투자 약정의 내용에 따라 다르겠지만 이익금 전액이 이들 전주에게 지급된다면 대장동 사업의 천문학적 수혜자가 새로 나타날 수 있다.

큰 이익을 본 차입금이 누구의 주머니에서 나왔는지에 대해선 사건 초기 일부만 알려졌을 뿐이다. 차입금의 투자금 전환이 정상적이었는지도 아직 밝혀지지 않았다.

한 지방 건설사의 이익 독점

화천대유가 분양을 담당한 지역을 제외한 대장동 나머지 6개 지역 매각은 3개 지역씩 각각 추첨과 최고가 낙찰로 결정했다. 추첨을 진행한 곳은 택지 분양 시행사인 성남의 뜰로부터 실무를 위탁받은 화천대유였다. 화천대유가 택지 분양과 함께 아파트 분양 전체를 주관한 것이다. 추첨에선 광주에 기반을 둔 제일건설의 자회사인 영우홀딩스가 182대1의 경쟁을 뚫고 결정됐다. 이 영우홀딩스가 다시 모회사인 제일건설과 함께 투자해 만든 성남대장1PFV가 아파트 분양을 시행해 이익 2594억원을 가져갔다. 복잡한 과정을 거쳐 분양 이익 대부분이 제일건설과 관계사로 귀속된 것이다.

제일건설이 시공까지 맡은 과정도 투명했다고 할 수 없다. 당초 성남도개공은 사업계획서에서 2014년 선호도 상위 10위권 이내의 브랜드를 가진 건설사에 시공을 맡기겠다고 했다. 하지만 이에 해당되지 않았던 제일건설이 선정돼 505억원의 시공 이익을 냈다. 대우, 포스코, SK, 현대건설 등 다른 지역 시공사는 모두 기준에 맞는다. 제일건설 자회사와 특수관계인은 나머지 지역 시행사인 성남대장PFV에도 47.5% 지분으로 참여했다. 이 시행사가 올린 분양 이익 2487억원 중 1181억원가량이 제일건설 관계사에 돌아가는 것이다.

제일건설의 당시 시공능력 평가 순위는 37위였다. 이 건설사가 대장동 2개 지역의 아파트 시행을 독식하다시피 하면서 분양과 시공 이익 4200억원가량을 가져간 것이다. 화천대유에 비견되는 대장동의 최대 수혜자라고 할 수 있다. 작년 10월 경실련은 이에 대해 "특혜 비리가 없었는지 수사가 필요하다"고 했다.

[성남시, 참여하지 않은 사업에 특혜 몰아줘… 백현동 개발 의혹과 비슷]

분양가 상한제 적용 않고 수의계약

아파트 분양에서 막대한 이익이 예상되자 작년 10월 국정감사 때 이재명 민주당 대표는 "분양가 상한제를 폐지하고 수의계약을 허용한 박근혜 정부 때문"이라고 했다. 그러자 심상정 정의당 의원이 반문했다. "분양가 상한제 의무를 해제한 것이지 하지 말라고 한 게 아니잖아요. 수의계약을 허용한 거지 수의계약을 하라는 게 아니지 않습니까." 이 대표는 제대로 답하지 못했다.

이 대표는 성남시가 주도한 위례 신도시 사업에서 얻은 이익이 150억원에 불과했다고 여러 차례 아쉬워했다. 그는 시공사의 공사비 부풀리기를 이유로 들었지만 실은 분양가 상한제가 문제였다. 상한제 적용을 받은 위례 신도시 평균 분양가는 평당 1691만원, 4년 후 상한제 적용을 받지 않은 대장동 평균 분양가는 평당 2450만원이었다. 대장동 사업은 2015년 상한제 의무가 해제된 직후 확정됐다. 대장동 규모가 위례의 15배였기 때문에 상한제가 폐지됐을 때 늘어날 엄청난 이익 규모를 예측할 수 있었다. 그럼에도 성남시는 아파트 사업에 참여하지 않았다.

성남시는 참여하지 않은 사업에 각종 특혜까지 줬다. 민간의 독점적 폭리가 예상됐는데도 분양가 상한제를 적용하지 않았다. 또 택지 분양에서만 1785억원을 이익 본 화천대유에 수의계약으로 아파트 택지를 공급했다. 화천대유는 이 택지에서 아파트를 팔아 이익을 3130억원 더 얻었다. 성남시가 참여하지 않았음에도 특혜를 몰아준 백현동 개발 사업과 비슷하다. 수상한 특혜에는 수상한 이유가 있다.

대장동 개발의 천문학적 아파트 분양 이익은, 불법 자금의 저수지로 의심받고 있는 천화동인 1호 등 특정금전신탁과는 별개 자금이다. 또 다른 저수지가 있을 가능성을 배제할 수 없다.

[그래픽] 대장동 개발 아파트 등 분양 민간 이익 규모 / 대장동 사업 전체 이익 규모 기고자 : 선우정 논설위원
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