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내일 주택공급대책 발표, 환수제 완화안 함께 공개

정부가 9일 '250만 가구+알파(α)' 주택 공급 대책 발표 때 재건축 초과이익 환수제 완화 방안을 함께 공개할 것으로 7일 알려졌다. 이번 대책은 규제 완화를 통해 민간 주도의 주택 공급을 활성화하는 것이 핵심인데, 서울에서 새 아파트 공급을 가로막는 대표적인 규제로 꼽히는 것이 재건축 초과이익 환수제이다. 조만간 서울 강남권에서 처음으로 초과이익 부담금이 확정되는 아파트가 나올 예정이어서 이번 정부 발표에 부동산 업계의 관심이 쏠리고 있다.

재건축 사업으로 얻는 조합원 이익이 3000만원을 넘을 경우 최대 50%까지 부담금을 매기는 이 제도는 노무현 정부 때인 2006년 도입됐지만, 2000년대 후반 부동산 침체기와 맞물려 시행이 유예됐다가 문재인 정부 때인 2018년 부활했다. 하지만 그동안 "미실현 이익에 과도한 세금을 물린다"는 반발이 끊이지 않았다.

◇1억원까지 초과이익 면제 검토

정부가 마련한 재건축 초과이익 환수제 개편안 중 가장 유력한 것으로 현행 3000만원 이하인 초과이익 면제 기준을 1억원 정도로 상향 조정하는 방안이 꼽힌다. 현행 기준으로는 조합원당 평균 1억원의 재건축 초과이익이 발생하면 1600만원을 부담금으로 내야 하는데, 면제 기준이 1억원으로 바뀌면 부담금을 안 내도 된다. 서울 강북권의 소형 재건축 단지는 아예 부담금이 면제되거나 강남권 재건축 아파트 조합원들도 수천만원 부담금이 줄어드는 효과를 기대할 수 있다.

정부는 또 현재 3000만원부터 1억1000만원까지 초과이익 규모에 따라 10~50%까지 5단계로 차등 적용하는 환수 비율을 낮추는 방안, 재건축 아파트를 장기 보유한 1주택 실수요자를 대상으로 부담금을 덜어주는 방안도 유력하게 검토하는 것으로 알려졌다.

지금까지 초과이익부담금 예정액을 통보받은 곳은 전국에 70곳 안팎이다. 주택 정비업계에선 수억원에 달하는 초과이익 부담금이 재건축 활성화를 막는 '대못 규제'라는 지적이 많았다. 서울 용산구 이촌동 '한강맨션'은 지난달 가구당 7억7000만원의 예정 부담금을 통보받았다. 가구당 평균 4억원 정도를 예상했던 한강맨션 조합원 사이에선 "터무니없다"는 반응이 나왔다. 작년 8월 입주한 서울 서초구 반포동 '반포센트레빌아스테리움'은 2018년엔 1억3000만원 정도의 예상 부담금을 통보받았지만, 최종 확정액은 3억원대로 추산된다는 전망이 나온다.

정부는 초과이익 환수제 완화의 '적정 수위'를 놓고 막판까지 고심하는 것으로 알려졌다. 과감한 규제 완화가 재건축 아파트값을 자극할 수 있고, 반대로 시장 기대치에 못 미치면 민간 주도의 주택 공급 활성화라는 계획 자체가 어그러질 수 있기 때문이다. 국회에서 야당의 협조를 구해야 하는 것도 문제다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "정부가 재건축 부담금을 대폭 줄인다고 발표해도 법 개정 사항이라 실제 감면 수준은 국회 논의를 지켜봐야 한다"고 말했다.

◇안전진단 개편안에도 관심

재건축 사업의 '첫 단계'인 안전진단 관련 규제 완화 내용이 담길지에도 관심이 쏠린다. 윤 대통령은 대선 때 안전진단 통과의 가장 큰 걸림돌로 꼽히는 구조안전성 비율을 현행 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경 비율은 15%에서 30%로 높이는 방안을 약속했다. 안전진단 기준 완화는 시행령 개정만으로 가능해 초과이익 환수제 개편보다 즉각적으로 시장에 영향을 미칠 수 있다. 정부는 윤 대통령 임기 내에 250만 가구 이상을 공급하기 위해 공공택지 개발, 도심·역세권 복합 개발, 국공유지·차량기지 복합 개발, 소규모 정비사업 활성화 등의 방안을 총망라할 계획이다.

[그래픽] 현행 재건축 초과 이익 분담금 부과 방식 기고자 : 진중언 기자
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