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양도세 등 인센티브 줘
전·월세 가격안정 유도

21일 나온 윤석열 정부의 첫 부동산 대책은 전·월세 시장 안정에 방점이 찍혀 있다. 임대인에겐 양도세나 종부세 등의 세제 혜택을 줘 시장에 전·월세 매물을 유인하고, 임대인 간 경쟁으로 전·월세 가격을 안정시키려는 의도로 풀이된다. 계약 갱신을 강제하고, 임대료 인상을 제한해 '공급 감소, 가격 급등'을 초래한 문재인 정부의 '임대차 3법 개정'과 상반되는 접근법을 택한 것이다.

◇2주택자도 '착한 임대인' 혜택

정부는 세입자의 주거비 부담이 갑작스럽게 증가하는 것을 막고, 전·월세 매물을 늘리기 위해 기존의 '상생임대인' 제도를 확대해 2024년 말까지 연장하기로 했다. 작년 12월 말부터 올 연말까지 한시적으로 시행 중인 상생임대인 제도는 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도소득세 비과세를 적용받는 데 필요한 실거주 의무를 완화해주는 것이다. 그러나 1주택자이면서 세를 놓은 집이 공시가격 9억원을 넘으면 안 된다는 조건이 있고, 실거주 의무 완화 혜택도 2년 중 1년만 인정받을 수 있어 참여하는 임대인이 많지 않았다.

정부는 집값 요건을 없애고, 다주택자도 '상생임대주택'을 팔기 전에 다른 집을 모두 처분하기로 약속하면 거주 요건 면제 혜택을 받을 수 있도록 다음 달 소득세법 시행령을 개정하기로 했다. 상생임대인이 되면 매각 금액 12억원까지 적용되는 양도세 비과세 혜택을 받고, 보유·거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80%까지 공제받는 장기보유특별공제의 실거주 의무 2년도 면제된다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 "8월부터 2년 전 임대료를 5% 이내로 올린 전세 계약들이 차례로 끝나고, 가을 이사 수요가 겹쳐 세입자 부담이 가중될 우려가 있어 선제 조치를 마련했다"고 말했다.

정부는 임대주택을 건설·운영하는 사업자에 대한 혜택도 확대하기로 했다. 기존에는 공시가격 6억원 이하인 주택을 10년 이상 임대하고서 팔면 법인세 추가 과세(20%)를 면제받았지만, 앞으로는 기준 금액이 9억원으로 오른다. 또 종부세 과세 대상에서 제외되는 혜택을 받는 임대주택을 늘리고, 10년 이상 임대한 임대주택에 장기보유특별공제를 적용하는 시한은 올해 말에서 2024년 말로 2년 연장된다.

정부는 또 무주택 청년·신혼부부의 자산 형성에 도움을 주기 위해 3분기 중 임대료의 최대 80%를 보증금으로 내 월세 부담을 최소화한 '전세형' 매입임대주택을 공급할 계획이다.

◇전문가들 "다주택 집주인 유인책 부족"

부동산 전문가들은 이번 전·월세 대책에 대해 "집주인에 대한 혜택을 늘려 전·월세 공급을 늘리겠다는 정책 방향은 일단은 긍정적"이라는 반응이다. 다만, 민간 임대주택 공급에서 주도적 역할을 하는 다주택자에 대한 인센티브가 아쉽다는 지적이다. 양지영 R&C 연구소장은 "도심 임대주택을 늘리기 위해 상생임대인 특례를 확대한 건 긍정적이지만 다주택자는 기존 집을 모두 처분해야 한다는 조건이 있어 실제 얼마나 참여를 끌어낼지 미지수"라고 말했다.

애초 부동산 시장에서는 전·월세 매물 확대를 위해 등록임대사업자에 대한 혜택을 늘려야 한다는 지적도 있었는데, 이번 대책에선 제외됐다. 임대사업자에 대한 혜택을 확대하는 것이 투기 수요로 연결되는 부작용을 우려한 것으로 해석된다. 김광석 리얼하우스 대표는 "임대차 시장 안정을 위해서는 다주택자들이 적극적으로 전·월셋집을 내놓을 수 있게 유도하는 것이 관건"이라며 "지난 정부가 폐지한 아파트 임대사업자 세제 혜택 부활을 검토할 필요가 있다"고 말했다.

국토교통부 관계자는 "전·월세 시장 안정이 무엇보다 중요하지만 아직 주택 매매 시장이 확고한 안정세라고 보기 어려워 집값을 자극하지 않으면서 전세 매물을 최대한 끌어낼 수 있는 방안을 마련했다"고 말했다.

[그래픽] 임대차 시장 안정 방안 기고자 : 정순우 기자
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