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집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배 이하면 해제 가능

올 들어 집값 상승세는 꺾였지만, 물가는 가파르게 치솟으면서 전국 17개 시도 모두 조정대상지역 해제 요건을 충족한 것으로 나타났다. 물가와 집값 변동률을 비교하는 요건을 따져보면 조정대상지역으로 지정해 양도세·종부세 중과, 대출 한도 제한 등의 규제를 가할 명분이 없어진 셈이다. 실제 대구와 대전, 경기도 동두천·양주 등 최근 집값이 하락세를 보이는 지역에선 "과도한 규제로 부동산 경기가 심각하게 위축됐다"며 조정대상지역에서 해제해달라는 요구가 잇따르고 있다. 국토교통부 역시 과도한 규제는 풀어야 한다는 입장이지만, 조정대상지역 해제가 자칫 투기 심리를 부추길 수도 있어 고심 중이다.

◇전국 조정지역 모두 해제 요건 충족

16일 본지가 통계청 소비자물가지수와 한국부동산원 주택매매가격지수를 분석한 결과, 전국 17개 시도가 조정대상지역 해제를 위한 정량 요건인 '직전 3개월 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배 이하'를 충족한 것으로 나타났다.

25구(區) 모두 조정대상지역인 서울은 올해 2월부터 5월까지 소비자물가는 1.64% 올랐지만, 집값은 0.07% 오르는 데 그쳤다. 같은 기간 집값이 가장 많이 오른 서초구(0.4%)와 용산구(0.39%)도 물가 상승률의 4분의 1에도 못 미쳤다. 경기(-0.1%), 인천(-0.18%), 대구(-1.33%) 등은 물가는 2% 넘게 올랐는데 집값은 오히려 내렸다. 조정대상지역은 시·군·구 단위로 적용된다. 현재 전국 112곳이 조정대상지역으로 지정돼 있는데, 최근 3개월 기준으로 지정 조건을 충족하는 지역은 한 곳도 없다.

조정대상지역이 되면 다주택자 양도소득세·종합부동산세 중과, 주택담보대출 규제 강화, 자금조달계획서 제출 등 10가지 넘는 규제가 한꺼번에 적용된다. 집값 상승기엔 이런 규제가 투기 수요를 억제하는 효과가 있지만, 집값이 조정세에 접어든 상황에서는 실수요자의 정상적인 거래까지 위축시켜 경기에 악영향을 미칠 수 있다. 대구, 울산, 광주, 경북 포항, 전남 광양·순천 등 지방 도시는 물론 수도권에서도 동두천·김포·파주·안산 등이 국토부에 조정대상지역 해제를 건의하고 있다.

◇규제 풀었다가 투기 자극할 수도

대선 직후 규제 완화 기대감에 반짝 오르는 듯했던 전국 집값은 최근 다시 하락세로 돌아섰다. 이날 한국부동산원이 발표한 이번 주(13일 기준) 전국 아파트 매매 가격은 0.02% 하락하며 전주(-0.01 %) 대비 낙폭이 커졌다. 서울(-0.02%)도 3주 연속 하락했고, 세종(-0.17%)과 대구(-0.16%)는 일주일 사이 0.1% 넘게 내렸다.

이런 상황에서 시중 금리가 더욱 오르면서 부동산 시장에선 대구를 포함해 지방 일부 지역이 조정대상지역에서 해제될 것이라는 전망이 나온다. 대구는 작년 12월부터 지난달까지 6개월 연속 집값이 내렸고, 미분양 아파트도 6827가구(4월 기준)로 1년 전(897가구)보다 7배 가까이 급증했다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "지난 정부는 과도한 규제로 집을 팔지도 못하고, 실수요자가 이사하기도 어렵게 만들었다"며 "왜곡된 주택 시장을 정상화하려면 규제 종합 세트인 조정대상지역부터 풀어야 한다"고 말했다.

국토부는 이르면 이달 말쯤 관계 부처 공무원과 민간 전문가들이 참여하는 주거정책심의위원회를 열고 조정대상지역 해제 등을 논의할 것으로 알려졌다. 이 회의는 보통 분기 또는 반기 단위로 열리는데 가장 최근 회의가 작년 12월 30일이었다. 국토부 관계자는 "조정대상지역을 섣불리 해제했다가 투기 수요를 자극할 우려도 있다"며 "시장 상황과 지자체 요구 사항 등을 종합적으로 고려해 판단하게 될 것"이라고 말했다.

[그래픽] 올해 2~5월 지역별 소비자물가·집값 변동률 기고자 : 정순우 기자
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