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'바지 집주인'이 세금 체납 압류땐
확정일자 보다 세금이 권리 우선
'전세금 보증' 가입되는지 따져야

최근 전·월세 금액이 급등하며 세입자들의 주거비 부담이 늘어나는 가운데, 집주인이 의도적으로 전세 보증금을 돌려주지 않는 '전세 사기'도 기승을 부리고 있다. 이런 전세 사기는 무주택자, 특히 사회 경험이 적은 청년·신혼부부 대상이 많아 각별한 주의가 필요하다.

12일 HUG(주택도시보증공사) 집계에 따르면, 올해 1~4월 전세 보증 사고 피해 금액은 2018억원으로 지난해 같은 기간(1556억원)보다 30% 급증했다. 이는 HUG의 전세금 반환 보증에 가입한 세입자만 조사한 것으로, 전체 시장의 피해 규모는 이보다 훨씬 더 클 것으로 추산된다. 임대차 시장에서 보증보험에 가입한 비율은 10% 정도로 추산된다.

전세금 보증 사고 집계는 2015년 시작됐는데, 2017년 이후 폭증하는 추세다. 2017년 74억원이던 사고 금액이 2018년 792억원, 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 2021년 5790억원으로 늘었다. 2018년과 작년을 비교하면 3년 사이 7배로 늘었다. 같은 기간 보증 가입 금액이 19조367억원에서 51조5508억원으로 170% 늘어나긴 했지만 사고 금액의 증가 속도가 훨씬 빠르다.

전세 사기는 특히 신축 빌라에서 자주 발생한다. 보통 건축주가 자체적으로 임대 사업을 하는 것처럼 위장해 비싼 가격에 세입자를 들인 후 제3자에게 매각하는 방식이다. 이때 집을 사는 사람은 실제 주택 매수 의사는 없이 명의만 제공하는 '바지 집주인'인 경우가 많다. 건축업자들이 분양이 잘 안 되는 빌라를 처분할 때 쓰는 꼼수다. 만약 전세 계약 만료 시점에 다른 세입자를 구한다면 큰 문제가 안 되지만, 초기 전세금이 너무 높은 탓에 다음 세입자를 못 구하거나 집주인 세금 체납 등을 이유로 압류라도 되면 세입자는 전세금을 돌려받기 어렵다. 세금 체납에 따른 공매는 전세 확정일자 권리보다 우선하기 때문에 세입자는 공매 후 세금 체납액을 제외한 돈만 받을 수 있다.

전세 사기를 예방할 유일한 방법은 전세금 반환 보증에 가입하는 것이다. 집주인이 보증금 반환을 거부하면 HUG가 대신 반환하고 집주인에게 구상권을 행사하는 상품이다. 하지만 이 제도도 빈틈은 있다. 집주인이 HUG에 다른 채무가 있으면 보증 가입을 거부당하는데, 임차인은 보증 가입 신청을 하기 전까지는 관련 정보를 확인하기 어렵다. 뒤늦게 보증 가입이 불가능하다는 사실을 확인해도 계약금을 돌려받지 못할 수 있는 것이다.

[그래픽] 전세금 반환보증 사고 금액 기고자 : 정순우 기자
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