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미래소득 인정비율 대폭 높인다

2030 세대가 집을 살 때 '미래 소득'을 현행보다 높게 반영해 대출 한도를 늘려주기 위한 다양한 방안이 검토되고 있다.

18일 금융권 관계자들에 따르면, 금융 당국은 주택담보대출 한도를 정하는 소득 기준치를 높이기 위해 수입이 최고치에 도달할 것으로 예상되는 시점의 소득이나, 20~30년 후 대출 만기 때의 예상 소득을 기준으로 삼는 방안 등을 검토 중이다.

'미래 소득' 반영 비율을 높이는 것은 가계부채를 안정적으로 관리하면서도 청년층 대출금을 늘려줘서 집을 살 수 있도록 돕기 위한 것이다.

정부는 40~70%인 현행 LTV(집값 대비 대출금 비율)를 생애 최초 주택 구입자에 대해서는 80%로 높여줄 방침이지만, 가계부채의 안정적 관리를 위해 DSR(소득 대비 총 원리금 상환 비율)은 40%로 계속 묶어두기로 했다. 이처럼 DSR이 그대로면 LTV를 완화해도 대출 한도가 그다지 늘어나지 않기 때문에 미래 소득을 높여 반영하는 우회적인 방식으로 대출을 늘려주려는 것이다.

◇미래 소득 반영하면 대출액 증가

작년 7월 DSR 규제가 시행에 들어가면서 금융 당국은 미래 소득의 일부를 인정해주는 가이드라인을 은행들에 제시했다. 그러나 은행 창구에서 거의 취급되지 않고 있다. 미래 소득을 낮게 인정하기 때문에 외면받고 있다.

현행 방식은 통계청의 연령대별 평균 급여소득 증가율을 근거로 삼는다. 만 25~29세인 대출자가 만기 20년 이상의 주택담보대출을 신청하면 20년 후 평균적으로 급여소득이 47.7% 오른다는 통계청 자료에 근거해 그 절반인 23.85%가 늘어날 것으로 보고 기준으로 삼는다.

예를 들면, 연봉 4000만원인 29세 A씨가 DSR 40%를 채워 주택담보대출(연 4% 금리, 원리금 균등 상환, 만기 30년)을 받는다면, 현재 소득보다 23.85% 더 높은 4954만원을 연 소득으로 간주해 최대 3억4580만원까지 대출이 가능하다.

금융 당국은 이런 방식으로 설계된 미래 소득을 더 높이기 위해 절반만 인정하는 평균 소득 증가율을 전부 또는 대부분 인정하는 방안을 포함해 다양한 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

A씨의 경우 20년 후 평균 소득 증가율 47.7%를 전부 인정한다면 연 소득이 5908만원으로 간주돼 4억1240만원까지 대출이 가능하다. 대출 한도가 6660만원 늘어난다. 금융 당국은 최고 소득을 올릴 것으로 보이는 나이대를 정한 뒤 이 시점에 예상되는 소득을 기준으로 삼는 방법이나, 나이대나 소득 수준에 따라 소득 증가율을 다르게 반영하는 방식도 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

◇30대 후반까지는 미래 소득 충분히 인정할 듯

금융 당국은 40세 이전 주택 실수요자들의 미래 소득 인정 비율을 대폭 높이고, 대출 기간도 늘려줄 계획이다. 현재 35~39세는 소득 증가율 추정이 어렵다는 이유로 미래 소득 인정 시 만기가 최장 19년까지로 제한되고, 소득을 높여주는 비율이 4~5%에 그친다.

따라서 40세 전후는 절대다수가 미래 소득 인정을 피하고 현재 소득으로 30~40년짜리 대출을 내고 있다. 금융 당국 관계자는 "30대 후반 정도까지는 미래 소득 반영으로 대출 한도가 높아진 게 피부로 느껴지도록 할 계획"이라고 말했다.

그러나 금융권 관계자들은 "정부가 어떤 방안을 내놓더라도 모든 청년층을 만족시키기 어려울 것"이라고 말하고 있다. 미래 소득 인정을 확대하더라도 대상이 현재처럼 무주택인 급여소득자에 한정될 가능성이 높다. 금융 당국의 한 관계자는 "사업소득자는 현재 소득 증빙도 어려운데 미래 소득 계산이 가능하겠냐"고 했다.

시중은행 관계자들은 "젊은 월급 생활자 전원에 대해 일률적으로 소득 증가율을 크게 높이면 부실 대출이 늘어날 위험이 크다"며 우려를 표시하고 있다. 세월이 지나도 소득이 별로 늘어나지 않는 사람들이 적지 않다는 것이다.

금융 당국은 미래 소득 추가 인정과 함께 주택담보대출 만기를 현행 최장 40년에서 50년으로 늘리는 방안도 검토 중이다. 둘 다 DSR을 그대로 유지하면서도 대출 한도를 늘리는 효과를 낸다. 당장 젊은이들이 집을 사기에는 숨통이 트이지만 대출자가 부담해야 할 이자 총량도 대폭 늘어난다.

[그래픽] 미래 소득 더 인정할 경우 대출 한도 얼마나 늘어나나

[그래픽] 연령대별 미래 소득 적용 여부(현행) 기고자 : 손진석 기자
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