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서울 16억에 산 집, 19억에 팔 때
기존 양도세는 1억 2463만원
오늘부터는 7356만원 내면 돼

윤석열 대통령이 취임하는 10일부터 1년 동안 다주택자에 대한 양도소득세 중과(重課)가 유예된다. 기존엔 서울 등 규제지역에서 다주택자가 집을 처분하면 양도 차익의 최고 75%를 세금으로 내야 했지만, 1년간 최고세율이 45%로 낮아진다. 또 주택 보유 기간에 따라 차익의 최대 30%까지 세금 공제 혜택도 받을 수 있게 된다. 다주택자들이 집을 팔 수 있게 '퇴로(退路)'를 열어줌으로써 주택시장에 매물을 늘리고 집값을 안정시키겠다는 계산이다.

대선 이후 다주택자 양도세 완화가 공식화되면서 최근 두 달 사이 서울 아파트 매물이 10% 넘게 늘어나는 등 시장에 변화가 나타나고 있다. 일선 공인중개사들은 "집을 팔 때 세금 부담을 최대한 줄일 수 있는 방법을 묻는 사람이 많다"고 전한다. 다만 다주택자가 1년 안에 집을 팔아도 재산세와 종합부동산세 부담을 줄이기는 어려워 보인다. 주택 보유세 계산 기준일인 6월 1일 전까지 주택 매도를 마무리하기엔 시간이 촉박한 탓이다.

◇서울 아파트 매물 10% 늘어

9일 부동산 빅데이터 업체 '아실' 집계에 따르면, 서울 아파트 매물은 대선이 치러진 3월 9일 5만131건에서 이날 5만5509건으로 10.7% 늘었다. 전국적으로는 광주광역시 매물이 44.5% 급증했고, 인천(12.5%), 경기(9.8%) 등 수도권이 뒤를 이었다. 이 밖에도 대전(5.3%), 세종(5.1%), 부산(3.8%) 등 다주택자 양도세 중과가 적용되던 조정대상지역과 투기과열지구 중심으로 매물 증가가 두드러졌다. 양지영 R&C연구소장은 "다주택자 입장에서는 이번 기회에 수도권 외곽이나 지방 광역시의 주택을 우선적으로 정리할 가능성이 크다"고 말했다.

수도권 다주택자가 양도세 중과 유예 조치를 적용받으면 최소 수천만원의 세금을 줄일 수 있을 것으로 예상된다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 팀장의 모의 계산에 따르면, 서울에 집 2채를 가진 사람이 16억원에 취득한 집 한 채를 19억원에 팔았을 때 양도세가 기존엔 1억2463만원이지만 10일 이후 매각하면 7356만원으로 41% 줄어든다.

다주택자들이 양도세 완화 혜택을 증여 기회로 활용할 것이라는 관측도 있다. 한국부동산원 집계에 따르면 3월 서울 아파트 전체 거래 중 증여가 차지하는 비율은 13.4%로 2월(10.9%) 대비 2.5%포인트 높아졌다. 작년 7월(16.4%) 이후 8개월 만에 가장 높은 수치다. 전세를 낀 주택을 증여하는 '부담부 증여'의 경우 전세 보증금은 양도하는 것으로 간주한다. 이 때문에 증여할 때에도 이번 양도세 중과 유예 조치로 절세 효과를 볼 수 있다. 한 세무사는 "다주택자 중 상당수가 부담부 증여에 나서면 새 정부가 기대하는 만큼 시장에 매물 증가 효과가 나타나지 않을 수 있다"고 말했다.

◇장기보유 특별공제도 최대 30% 적용

기획재정부는 이날 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 등의 내용을 담은 소득세법 시행령 개정안을 입법 예고했다. 조정대상지역 내 주택을 2채 이상 가진 다주택자가 10일 이후 주택을 팔 경우 1주택자 양도세율(6~45%)을 적용하는 게 핵심이다. 보유 기간에 따라 양도차익의 최대 30%까지 세금이 면제되는 '장기보유특별공제'도 적용된다. 세금은 소유권 이전 등기일을 기준으로 부과하므로, 이미 매매 계약을 체결했어도 소유권 등기가 5월 10일 이후라면 세제 혜택을 받을 수 있다. 단 보유 기간이 2년이 안 되는 집을 팔면 세금 혜택을 받을 수 없다.

이사 등으로 인한 일시적 1가구 2주택 비과세 요건도 완화된다. 개정 시행령은 새로 집을 사고 나서 기존 집을 처분하는 '일시적 2주택자'가 비과세 혜택을 받기 위한 종전 주택 처분 기간을 1년에서 2년으로 늘리고, 세대원 전원이 새집으로 전입해야 하는 요건도 삭제했다.

과거에는 주택 수에 따른 양도세율 차이가 없었지만, 2017년 5월 출범한 문재인 정부는 다주택자가 주택 투기를 조장해 집값 상승을 부추긴다는 논리로 다주택자 양도세를 점진적으로 강화해왔다. 지금은 1주택자에 비해 최대 30%포인트 높은, 최대 75%의 세율이 적용된다. 하지만 과도한 세금 부담 때문에 다주택자들이 집을 처분하지 않으면서 오히려 집값 상승을 부추긴다는 비판이 끊이지 않았고, 윤 당선인이 취임일에 맞춰 양도세 중과 완화 조치를 시행하기에 이르렀다.

[그래픽] 다주택자 양도소득세율 변화 / 서울 2주택자가 주택 한 채를 처분할 때 양도세 변화 기고자 : 정순우 기자
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