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분양 줄고 전세 꺼려 월세 폭등
필수 생계비 비중, 2년새 최고

서울·경기 등 수도권 월세가 올 들어 크게 오르면서 서민 필수 생계비 부담이 늘어나고 있다. 주택 공급 절벽 장기화에 따른 전세난이 월세난으로 번졌고, 2년 전 불거진 깡통 빌라 전세 대란 탓에 빌라 대신 아파트, 전세 대신 월세 수요가 늘어난 결과다. 목돈이 없는 서민들은 100만~200만원을 호가하는 월세를 내느라 통장 잔고가 바닥나고 있는 것이다. 꽉 막힌 주택 공급이 풀리지 않으면 월세 대란이 벌어질 수 있다는 경고도 나온다.

5일 KB국민은행에 따르면, 지난달 서울 아파트 월세 지수(2022년 1월을 100으로 본 상대적 지수)는 124.8로 전년 동월 대비 10.3% 올랐다. 2015년 관련 통계 집계 이후 최대 증가 폭이다. 서울 아파트 월세 지수 증가 폭은 작년만 해도 4~6%대였지만, 올 들어 급등하기 시작해 지난 3월엔 8.7%를 기록했고 4월에도 10.3%였다.

임차인은 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을까 두려워서, 임대인은 금리 하락으로 전세금 이자가 줄어 기존 전세 물건들이 반전세나 월세로 전환되자 서민 주거비 부담은 갈수록 커진다. 통계청에 따르면, 지난 1분기 처분가능소득(소득에서 세금·이자 등을 뺀 금액) 대비 필수 생계비(주거비·식비·교통비) 비율은 37.8%로 작년 4분기(37.1%)부터 2분기 연속 상승했다. 월세 부담이 5.8% 늘어난 영향이 컸다. 월세 세입자가 많은 소득 하위 20%(1분위) 가구만 따지면 필수 생계비가 차지하는 비율이 91.4%에 달했다. 역전세로 전세 보증금 대란이 시작된 2023년 1분기(92.1%) 이후 최고치다.

50대 가장 이모씨는 최근 가계부 사정이 빠듯하다. 작년에 직장과 자녀 교육 문제로 경기 용인에서 서울로 집을 옮기면서 전셋집을 알아봤지만, 가격이 맞는 매물이 없어 울며 겨자 먹기 격으로 월세살이를 시작했기 때문이다. 그는 "한 달에 월세 150만원씩 주고 있는데, 여기에 아파트 관리비가 월 20만~30만원씩 들어간다"며 "3인 가구 생활비의 절반 이상을 고스란히 주거비에 쓰고 있다. 옷이라도 한 벌 사거나 어디 놀러 갈 엄두를 못 내고 있다"고 했다.

서울 광진구 자양동과 구의동 일대의 한 공인중개사는 "전세 사기 문제가 불거진 이후로 월세 손님이 부쩍 늘었는데, 생각하던 가격과 달라 당황하는 경우가 많다"고 말했다. 서울 강남 지역 직장인들의 대표 베드타운 가운데 하나인 이 일대에선 100가구 미만의 소형 아파트나 빌라가 많은데 최근 들어 월세 거래와 월세 가격이 모두 뛰고 있다고 한다. 서울 지하철 7호선 자양역 인근의 방 2개짜리 구축 아파트 월세는 2년 전만 해도 100만원(보증금 5000만원 기준) 안팎이었는데, 최근 150만원을 훌쩍 넘기는 경우도 많다.

◇공급 절벽·깡통 전세 사태 '겹악재'

주택 공급 절벽과 이에 따른 전세난이 풍선 효과로 작용해 월세난으로 번지고 있다는 분석이다. 시작은 문재인 정부 시기 치솟은 집값을 대출 규제로 잡으면서부터다. 임대인들이 줄어든 대출 여력 대신 전셋값을 올려 받기 시작하면서, 값비싼 전셋집이 쏟아졌다. 그런데 집값이 떨어지기 시작한 2022년 말~2023년 초 집값보다 전셋값이 높은 '역전세' 현상이 빚어졌고, 고가 전셋집을 계약했던 세입자들이 계약 만료 때 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 속출했다. 특히 KB국민은행이나 한국부동산원 시세가 있는 아파트와 달리 공인 시세가 없어 매매가보다도 높은 가격에 전셋집을 계약했던 빌라 세입자들의 피해가 컸다.

이 때문에 전세 대신 월세, 빌라 대신 아파트로 수요가 몰렸다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입 기준 강화로 불가피하게 보증금 일부를 월세로 전환하는 사례도 늘었다. 보증 가입 기준(공시가격의 126%)을 맞추기 위해 보증금을 낮추고 일부를 월세로 돌리고 있는 것이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "집값 오르니 주택담보대출을 조였고 집값 떨어지며 전세 보증금 사기가 터지니 또 전세보증보험 가입 대상을 제한하는 과정이 축적되며 월세로 수요가 쏠리고 있다"고 했다. 국토교통부에 따르면, 지난 1~4월 전체 전·월세 계약 건수 대비 월세 계약 건수 비율은 60.4%로 전년 대비 2.4%포인트 늘었다. 월세 비율이 60%를 넘은 건 이번이 처음이다.

◇오피스텔·빌라도 공급난

월세 부담이 큰 아파트를 대체할 수 있는 오피스텔과 빌라도 건설 경기 불황으로 공급이 줄어 상황은 악화 일로다. 올해 초 결혼한 김모(30)씨는 3년 전부터 혼자 살고 있던 월 70만원 월세 아파트에서 신혼살림을 시작했다. 그는 "전세는 물건이 적고, 대출받기도 워낙 까다로워져서 일단 서울 외곽에서 계속 살다가 정부 행복주택을 노려야 하나 생각하고 있다"고 했다.

전임 윤석열 정부 때 무주택자와 1주택자를 대상으로 주택담보대출 규제를 완화하고 수도권 개발제한구역(그린벨트)을 일부 해제하는 등 대책 마련에 나섰지만 역부족이었다. 이재명 대통령은 공공 임대 확대와 재개발·재건축 규제 완화 등을 추진하겠다는 방침이다.

전문가들은 다주택자 규제를 풀어 전세 공급을 늘리는 한편, 서울의 빌라촌과 노후 아파트 등을 중심으로 재개발·재건축을 대폭 활성화해 악순환 고리를 끊어야 한다고 지적한다. 서진형 교수는 "한국은 공공 임대가 전체의 8% 정도에 그치고 92%를 주로 개인인 민간에서 공급한다"며 "개인 다주택자를 계속 누르고 있으면 공급이 풀리지 않는다"고 했다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 "통상 10년씩 걸리는 재개발 인허가 과정을 줄여서 공급 속도를 높여야 주택난에 대한 불안 심리를 낮추고, 수요를 안정화할 수 있다"고 했다.

[그래픽] 서울 아파트 월세 지수 추이

[그래픽] 전체 전월세 거래량 대비 월세 거래량 비율 추이 기고자 : 정석우 기자 강우량 기자
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