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32억짜리 꼬마빌딩, 몸값 55억으로 높였다

지난 25일 서울 광진구 군자동. 지하철 7호선 어린이대공원역 5번 출구에서 서쪽으로 주택가 골목을 따라 100m쯤 들어갔더니 회색 외벽의 지상 5층짜리 상가주택이 나왔다. 이 건물은 지하1층부터 지상 3층까지 상가·사무실, 4층과 5층은 주택으로 쓰고 있다. 지하 1층에는 요즘 인기있는 스터디 카페, 지상 1층에는 프랜차이즈 편의점, 2층은 맥주 전문점, 3층은 건축사 사무실로 각각 임대했다. 다양한 업종이 한 빌딩에 모였다는 의미로 이름도 '다양빌딩'이다. 세종대학교가 걸어서 1분 거리로 가깝고 건국대학교도 주변에 있어 스터디 카페는 늘 호황이다. 전철역이 코앞인데다 건물 앞엔 공영 주차장이 마련돼 1층 편의점은 광진구에서 다섯손가락 안에 드는 높은 매출을 올리고 있다.

◇"4년 전엔 공실… 동네 상권 주목해야"

이 빌딩은 4년 전만 해도 죽은 건물이나 다름없었다. 입지는 좋은데 건물이 워낙 낡고 기존에 세들었던 PC방과 카페는 경쟁 상권에 밀려 폐업했다. 결국 1층 편의점을 빼고 오랫동안 공실로 방치됐다. 2018년 이 건물을 매입한 건축주 A씨는 이충묵 더트웰브PMC 대표에게 건물 리모델링과 임대 컨설팅을 맡겼다. 이 대표는 경쟁이 치열한 PC방 대신 코로나 사태로 수요가 급증한 스터디 카페를 입점시켰다. 임차 업종을 전부 바꾸고, 리모델링을 통해 건물 외관도 깔끔하게 단장했다.

다양빌딩은 현재 공실이 없다. 수익률은 이전보다 2배로 뛰어올랐다. 리모델링 이전 보증금 2억6000만원, 월 임대수익 총 550만원이었는데 리모델링 이후 보증금 4억4000만원, 총 임대수익은 890만원으로 올랐다. 건물 가치도 4년 전 32억원에서 이제는 55억원 안팎을 호가한다.

이 대표는 "요즘 새로운 꼬마빌딩 투자처로 서울 강남이나 마포구 연남동과 같은 유명 상권보다 일반 주택가 골목을 따라 형성된 이른바 '동네 상권'이 뜨고 있다"며 "이런 곳에선 브랜드 커피 전문점이나 프랜차이즈 업종 외에도 색다르고, 다양한 우량 임차 업종이 존재한다"고 했다. 이 대표는 "동네 상권에서는 스타벅스 같은 유명 커피 전문점이 최고 세입자로 대우받는 공식이 깨진다"고 말했다. 코로나 사태로 커피 전문점을 찾는 손님이 줄면서 동네 상권에서는 고전하는 경우가 많다. 예컨대 동네 분식집 월 매출이 4000만원을 넘는데, 브랜드 커피숍은 월 2500만원 정도에 그치기도 한다는 것. 이 대표는 "동네 상권에 투자한 건물주는 그 지역에 어울리는 업종을 잘 파악해 경쟁력 있는 세입자를 선점하는 전략이 필요하다"고 강조했다. 이 대표는 땅집고가 오는 4월 12일 국내 중소형 빌딩 건물주 대상으로 개설하는 '중소형빌딩 자산운영관리 설루션' 3기 과정에서 '임대차 전략 : 내 건물의 가치 상승을 위한 임차인 찾기'에 대해 강의한다.

◇우량 임차인 찾으려면 핫플레이스 가봐라

이 대표는 최근 임차 시장 새 트렌드를 눈여겨볼 필요가 있다고 했다. 그는 "요즘엔 배달앱 등 플랫폼이 발달해 분식점, 우동가게, 돈가스 전문점 등 일부 음식점이 매장 손님을 아예 많이 받지 않거나, 공간을 넓게 쓰지 않고도 매출을 올리면서 우량 임차인으로 떠올랐다"고 했다.

1인 가구 증가도 동네 상권 풍경을 바꾸는 데 큰 영향을 미쳤다. 주택가 상가1층에는 통상 미용실이나 약국 등이 입점하는 경우가 많다. 하지만 요즘 무인 빨래방, 무인 아이스크림 가게 등이 그 자리를 채우고 있다. 분산 근무 등으로 다양한 장소에서 일하는 사람들, 취미 생활을 공유하기 위해 공간을 대여하는 사람들이 증가하면서 각종 모임 공간, 스터디 카페도 인기가 높다. 브랜드 상점은 아니지만 소셜미디어(SNS)에서 입소문을 탄 베이커리 전문점, 브런치·디저트 가게, 레스토랑 등도 우량 업종으로 떠올랐다. 이 대표는 상권 트렌드를 빠르게 파악하기 위해 MZ세대가 자주 찾는 '핫 플레이스'를 눈여겨봐야 한다고 강조했다. 이 대표는 "서울 이태원 경리단길 이름을 딴 다양한 '~리단길'이 전국 방방곡곡에 있다"며 "요즘 젊은 친구들이 어디서 만나는지, 무엇을 하고 노는지, 그런 장소를 어디에서 검색하는지 물어보고 같이 가보면 우량 임차 업종을 쉽게 파악할 수 있다"고 했다.

[그래픽] 서울 광진구 상가주택 '다양빌딩' 개요 기고자 : 김리영 땅집고 기자
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