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오세훈 서울시장 '2040 도시계획'… 건축 어떻게 달라지나

서울시가 3일 발표한 '2040 서울도시기본계획'에서 가장 눈에 띄는 것은 박원순 전 시장 시절인 2014년 수립돼 8년간 주거용 건축물에 일률적으로 적용해온 '35층 높이 제한' 규제 철폐다. 높이 제한 규제가 사라지면서 한강 변을 비롯한 서울 주거지에서도 35층 이상의 초고층 아파트 건설이 가능해졌다. 재건축 사업에도 탄력이 붙을 전망이다.

현재 서울의 한강 변 아파트 가운데 가장 높은 용산구 이촌동 '래미안 첼리투스'(56층), 성동구 성수동1가 '트리마제'(47층) 등은 오세훈 서울시장의 과거 재임 시절 재건축 허가를 받아 초고층 아파트로 지을 수 있었다. 그러나 서울시는 박 전 시장 시절인 2014년 '2030 서울도시기본계획'에서 주거용 건축물을 35층 이하로 제한했다. 한강 변 연접부(올림픽대로와 강변북로 바로 앞)는 15층 이하로 제한했다. 이후 대부분의 한강 변 아파트가 35층을 넘지 못했다.

하지만 오 시장은 이날 '2040 서울도시기본계획'을 발표하면서 35층 높이 제한 규제를 풀어 서울의 스카이라인 변화를 꾀하겠다고 강조했다. 오 시장은 "뚝섬유원지에서 잠실 쪽을 보면 칼로 두부나 무를 잘라놓은 듯한 높이가 똑같은 아파트 단지를 꽤 볼 수 있다"며 "반면 광진구 쪽을 보면 높낮이가 조화롭게 배치된 스카이라인을 볼 수 있는데 2040 도시계획을 통해 그런 스카이라인을 만들어내겠다"고 했다.

서울시는 35층 높이 규제를 폐지하지만 건물의 용적률이 상향되는 것은 아니라고 했다. 즉 같은 면적 부지에서 한 건물이 높아지면 동일한 용적률을 유지하기 위해 그만큼 다른 건물은 낮아져야 한다. 이렇게 하면 다양한 스카이라인이 가능하고, 슬림한 건물이 넓은 간격으로 배치될 수 있다는 게 서울시 설명이다. 서울시는 또 한강 변 연접부 15층 이하 제한은 그대로 유지하되 탄력적으로 운영한다는 방침이다.

재건축 사업 발목을 잡았던 35층 규제가 사라지면서 한강 변 주요 재건축 아파트 단지들은 수혜를 볼 전망이다. 강남구 압구정동 현대아파트, 영등포구 여의도 시범아파트, 용산구 이촌동 한강맨션 등 서울 주요 재건축 단지에선 "획일적인 층수 규제에 막혔던 재건축 사업에 활로가 될 것" "주민 숙원이던 49층이 가능해졌다" 등의 반응이 나왔다.

이미 규제 완화를 기대하고 선제적인 대응을 하는 곳도 있다. 지난 1월 이촌동 한강맨션 재건축 사업을 수주한 GS건설은 서울시 인가를 받은 35층 설계안과 별도로 최고 68층 설계안을 준비한 상태다. 압구정2구역도 올해 초 현상설계 공모 때 건축 규모를 '지하 3층~지상 49층'으로 밝혔다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "병풍 같은 한강 변 스카이라인이 바뀌고, 창의적인 단지 설계안이 반영돼 '닭장 아파트'라는 불만을 피할 수 있을 것"이라고 했다.

하지만 이번 규제 완화가 집값을 자극할 수 있다는 우려도 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "규제 완화로 어느 정도 부동산 가격이 오르는 건 불가피할 것"이라며 "개발 이익을 환수하는 방안도 마련해야 한다"고 했다. 이에 대해 오 시장은 "용적률이 변화하는 것이 아니기 때문에 가격이 올라가는 일은 벌어질 수 없다"고 했다.

한편 서울시는 지상 철도를 단계적으로 지하화한다는 계획도 밝혔다. 현재 서울에는 101.2㎞의 지상 철도 선로가 있다. 서울 중심지를 관통하는 철로를 지하화해 지상 공간을 활용하겠다는 것이다. 또 시는 서울 도심과 여의도, 강남 등 중심지 기능을 강화하기로 했다. 시는 서울 도심인 4대문 안 지역이 그동안 보존 중심 정책과 정비 사업 제한으로 활력을 잃었다고 보고, 남북 방향 4개 축을 만들어 활성화 정책을 추진키로 했다. 또 동서 방향의 '글로벌 상업 축'을 더해 '4+1축'을 조성한다는 방침이다.

[그래픽] '2040 서울도시기본계획' 주요 내용 기고자 : 안준호 기자 이미지 기자
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