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2022 부동산 전망

정부의 대출 규제와 금리 인상 여파로 작년 연말부터 집값 상승세가 눈에 띄게 줄었다. 지방은 물론 수도권에서도 집값이 내리는 지역이 생기고 있다. 하지만 부동산 전문가들의 새해 집값 전망은 "그래도 오를 것"이란 의견이 우세했다. 작년 4분기 꽁꽁 묶였던 대출 규제가 신년부터 정상화되면서 주택 수요가 회복될 가능성이 크지만, 주택 공급은 단기간에 늘어나기 어려워 집값을 다시 자극할 수 있다는 분석이다.

또 대선과 지방선거라는 '빅 이벤트'를 거치면서 정치권에서 개발 호재성 공약이 쏟아지거나 부동산 정책 기조가 급격히 바뀌면서 시장이 요동칠 수 있다는 전망도 나왔다. 다만 '지금 집을 사야 하느냐'는 질문에 대해서는 "서두르라"는 의견과 "조급하면 안 된다"는 신중론이 엇갈렸다.

'2022년 주택 시장 전망' 설문에 참여한 부동산 전문가 7명은 주택 시장 안정을 위한 해법으로 한목소리로 '공급 확대'와 '부동산 세금 규제 완화'를 꼽았다. 지난 5년간 규제를 통한 수요 억제로 집값을 안정시키지 못한 만큼, 거래 가능한 주택을 늘려 "지금 당장 집을 사지 않아도 된다"는 심리를 확산시키면 수요는 자연스럽게 잦아든다는 분석이었다.

◇"빨리 집 사라" vs "저점 매수 기회 온다"

전문가 7인 모두 수도권 집값 상승세가 올해도 이어질 것으로 내다봤다. 만성적인 공급 부족, 전세 시장 불안 등 지난해 집값 상승을 일으켰던 시장 환경이 올해도 크게 달라지지 않는다는 것이다. 하지만 올해 집값이 얼마나 오를지에 대한 예측은 천차만별이었다. 서울 상승률이 3% 이내에 그칠 것이란 전망이 있는가 하면, 10% 이상 급등을 예측한 사람도 있었다. 수도권 집값 상승률 역시 1% 미만이라는 응답과 10% 이상이란 응답이 섞여 있었다. 지방 집값에 대해서는 3% 이내로 오르거나 내릴 것이라는 응답이 많았다.

집을 사는 시점에 대한 의견도 사람마다 엇갈렸다. 이상우 인베이드투자자문 대표와 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "가능한 한 빨리"라고 답하였지만, 고종완 한국자산관리연구원장은 '향후 3~4년 사이'를 매수 시점으로 추천했다. 매수를 서두르라고 한 전문가들은 "은행들의 대출 한도가 초기화되면서 대출 규제로 위축됐던 매수 수요가 회복될 수 있다"고 전망한 반면, 고 원장은 "집값이 워낙 오랜 기간 올라 언제든 시장 변곡점이 올 수 있다. 서두르기보단 조정 후 저점 매수 기회를 기다리는 것이 합리적"이라고 말했다.

올해 전셋값에 대해서도 전문가 모두 서울 기준으로 적게는 3~5%, 많게는 10%까지 오를 것으로 내다봤다. 우병탁 신한은행 부동산팀장은 "2년 전 임대차법 개정으로 계약을 갱신했던 세입자들이 올해 8월부터 본격적으로 시장에 나오는데 임대인들은 보유세 부담 때문에 전세보단 월세를 선호해 매물 부족이 심화할 것"이라며 "신규 아파트 입주도 예년보다 적어 올해도 전셋값은 오를 가능성이 크다"고 말했다.

◇"누가 대통령 돼도 부동산 정책 기조 바뀔 것"

올해 주택 시장에 가장 큰 영향을 미칠 변수로 많은 전문가가 3월 대통령 선거를 꼽았다. 심교언 건국대 교수는 "대선 이후 새 정부가 들어서면 바닥에 떨어진 부동산 민심을 회복하기 위해서라도 대출과 세제, 재건축·재개발 등 정책 전반을 손볼 가능성이 크다"며 "여야 후보의 공약이 현 정부 정책과 판이하게 달라 누가 되든 시장에 큰 변화가 생길 것"이라고 했다. 고종완 원장도 "이번 대선은 현 정부의 부동산 정책 실패에 대한 실망감이 큰 상황에서 치르는 만큼, 어떤 결과가 나오든 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것"이라고 말했다.

전셋값을 주요 변수로 꼽은 사람도 있었다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택임대차법 개정 여파로 전셋값이 이미 급등한 상황에서 혹시나 전셋값이 더 오르거나 전세 대출에 규제가 가해지면 전세 수요가 매매 수요로 전환되면서 집값을 자극할 수 있다"고 말했다.

이상우 대표는 1기 신도시 재건축에 주목해야 한다는 의견을 냈다. 1기 신도시도 입주 30년에 접어들며 노후화가 심각해진 만큼, 대선이나 지방선거를 기점으로 어떤 공약이 나오느냐에 따라 재건축 기대감이 커질 수 있다는 것이다. 이 대표는 "선거에서 재건축 활성화 공약이 나오면 매매 가격을 자극할 수 있고, 실제 재건축이 추진되면서 이주 수요가 생기면 전셋값 급등을 피하기 어렵다"며 "올해는 물론, 2024년 총선에서도 1기 신도시 재건축은 핫이슈가 될 것"이라고 말했다.

◇"양도세 완화로 시장 매물 끌어내야"

집값 안정을 위한 해법으로는 전문가 7명 모두 주택 공급 확대 또는 다주택자 양도세 완화를 언급했다. 특히 시간이 오래 걸리는 신규 주택 공급보다는 양도세 완화로 시장 매물을 늘려야 한다는 의견이 많았다. 고준석 동국대 겸임교수는 "다주택자들이 집을 팔도록 하면 당장 거래 가능한 매물이 늘어나기 때문에 입주까지 최소 3~4년이 걸리는 신규 주택보다 즉각적인 효과가 있을 것"이라고 말했다. 이은형 연구원도 "언제 어디서 공급될지도 불투명한 막연한 대책보다 양도세 완화로 거래부터 활성화하는 것이 급선무"라고 말했다.

함영진 랩장은 "주택 수요가 많은 지역에서는 꾸준한 공급 확대 신호를 주는 정책이 필요하지만, 과잉 유동성을 정상화하기 위해 금리 인상 등 가계 부채 건전성 확보 노력도 지속해야 한다"고 말했다.

[그래픽] 전문가 7인의 2022년 주택 시장 전망 기고자 : 정순우 기자
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